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序論：在您撰寫住宅考察報告時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
2002年6月應(yīng)加拿大樓宇貸款保險及房屋署（CMHC）和美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的邀請，以外事司司長李先逵、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任沈建忠為正副團(tuán)長的建設(shè)部赴美國、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)考察團(tuán)一行10人，對美國、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了為期兩周的訪問、交流和考察活動。此次考察目的主要有三個方面，一是參加第九屆國際住房與住房保障制度大會，宣傳中國政府改革開放以來住宅建設(shè)所取得的成就，與國際社會廣泛交流，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家在推動住房建設(shè)與住房保障方面的經(jīng)驗。二是加強(qiáng)與美國、加拿大住房建設(shè)管理部門交流與合作，就中加、中美住宅建設(shè)合作項目事宜進(jìn)一步磋商，促進(jìn)合作項目的順利進(jìn)展。三是學(xué)習(xí)和考察美、加在促進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方面的成功經(jīng)驗。訪問、考察期間受到了加拿大CMHC、美國HUD、美國商務(wù)部（DOC）、全美住宅建造商協(xié)會（NAHB）及兩國住宅技術(shù)研究機(jī)構(gòu)、技術(shù)服務(wù)企業(yè)的熱情款待，并進(jìn)行了深入細(xì)致的交流和考察。
一、國際住房與住房保障制度大會的基本情況
6月2日-6日，代表團(tuán)參加了在加拿大班夫舉辦的第九屆國際住房與住房保障制度大會。本次大會由加拿大阿爾伯達(dá)省新建住宅保障項目組織主辦，加拿大CMHC特別支持。該大會每三年舉辦一次，旨在加強(qiáng)國際間在住房保障制度方面的合作與經(jīng)驗交流。參加此次大會有來自中國、美國、加拿大、英國、荷蘭、法國、德國、日本等17個國家代表200多人，各國代表圍繞住房建設(shè)與住房保障分別介紹了各國的進(jìn)展情況。我代表團(tuán)長李先逵在大會上作了題為"中國住房發(fā)展與住房政策保障"報告，介紹了中國政府在改善人居環(huán)境和居住條件方面的作用和所取得的成果，并詳細(xì)介紹了中國政府在培育住宅消費市場、加快住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的方針政策措施。代表團(tuán)副團(tuán)長沈建忠在大會上作了題為"中國住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量保障"報告，介紹了中國住宅建設(shè)取得的成就、住宅建設(shè)的發(fā)展前景及住宅建設(shè)的質(zhì)量保障體系，著重介紹中國政府在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量方面所做的努力。大會發(fā)言取得較好的效果，使國際社會對中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了較全面的了解，為加強(qiáng)國際交流與合作創(chuàng)造了新的機(jī)遇。
從大會交流的內(nèi)容來看，各國政府把堅持人居可持續(xù)發(fā)展，提高住宅建設(shè)技術(shù)水平，不斷改善人居環(huán)境和質(zhì)量；解決中低收入者住房，特別是保障住房質(zhì)量和購房者的利益做為政府工作的重點。在保證住房質(zhì)量方面，把推動住宅科技技術(shù)發(fā)展做為首要任務(wù)，通過加強(qiáng)和完善住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立系統(tǒng)的質(zhì)量保證體系和制度，嚴(yán)格建造過程把關(guān)，完善質(zhì)量檢測手段等措施確保住房建造質(zhì)量。在住房制度保障方面，為保證人人享有住房為目標(biāo)，通過建立不同層次的住房供應(yīng)體系，采取住房建設(shè)基金、住房貸款等經(jīng)濟(jì)手段，提高購房者的購房支付能力，使低收入者的住房能達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)可靠的質(zhì)量保證。
會議期間，我代表團(tuán)還與加拿大、日本等國代表團(tuán)進(jìn)行了雙邊交流活動，就住宅技術(shù)的發(fā)展與合作進(jìn)行了進(jìn)一步交換意見，為加強(qiáng)今后的國際合作建立了廣泛的聯(lián)系。加拿大CMHC董事會主席Peter Smith先生介紹了CMHC的主要職能，并期待著中加雙方在住宅建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作與交流。加拿大卡爾加里大學(xué)唐力教授介紹了太陽能住宅建筑體系技術(shù)；加拿大建造材料中心主任波登介紹了加拿大住宅標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和住宅建筑體系等內(nèi)容。一行30人的日本代表團(tuán)非常珍惜與我代表團(tuán)的會晤和交流。日方表示，第十屆年會將于2005年在日本東京召開，中國在住宅建設(shè)方面的成就世界矚目，中日兩國間的住房合作與交流一直開展得很好，希望中方在下屆年會上發(fā)揮更大的作用。雙方就住宅技術(shù)方面的交流與合作進(jìn)行了商談，為加強(qiáng)技術(shù)合作奠定了基礎(chǔ)。
二、中加技術(shù)交流與合作
代表團(tuán)在訪加期間，與加拿大樓宇貸款保險及房屋署就中加技術(shù)交流與合作情況進(jìn)行細(xì)致的商談，對今后合作方面提出了建設(shè)性意見。在加方的安排下，考察了加拿大住宅技術(shù)和住宅小區(qū)建設(shè)情況。
1、中加合作項目與交流活動取得的初步成果。我部與加拿大在建筑技術(shù)、住房金融、住宅產(chǎn)業(yè)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域開展了廣泛的交流與合作，主要的項目和活動有：
中加住房金融合作項目。1999年11月，我部向外經(jīng)貿(mào)部和加拿大國際發(fā)展署（CIDA）申請將"研究和借鑒加拿大住房抵押貸款擔(dān)保制度與實行住房抵押貸款證券化方面的經(jīng)驗"列入CIDA的資助計劃，2000年2月獲得批準(zhǔn)。加方提供300.000加元的資助，加方與我部共同實施該項目的合作伙伴是加拿大CMHC。該項目的目的是學(xué)習(xí)和借鑒加拿大模式，為在中國建立適合中國國情的住房抵押貸款擔(dān)保制度和抵押貸款證券化制度做準(zhǔn)備。該項目于2001年7月結(jié)束，中方完成了詳實的研究報告，提出了政策建議，取得了實質(zhì)性的成果。做為該項目的延伸，由CIDA資助，并根據(jù)劉志峰副部長訪加時與CMHC簽署的合作協(xié)議，我部與CMHC于2001年8月開始進(jìn)行在中國建立住房抵押貸款擔(dān)保制度的可行性研究工作，此項研究正在分階段進(jìn)行中。
中加建筑技術(shù)領(lǐng)域的合作。加拿大住宅建筑體系主要以木結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)為住宅建筑的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)，在這方面有較成熟的經(jīng)驗和技術(shù)。中加雙方在木結(jié)構(gòu)建筑方面開展了廣泛的技術(shù)合作與交流，在加拿大CMHC、自然資源部、國家研究中心、森林工業(yè)理事會等部門的支持與協(xié)助下，為我國木結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)修訂提供了技術(shù)咨詢和服務(wù)。目前木結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范和木結(jié)構(gòu)施工驗收規(guī)范在雙方的合作努力下，已正式出版。同時，我部正在與加拿大CMHC就輕鋼住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂方面進(jìn)行合作，該項工作進(jìn)展順利。
中加雙方在技術(shù)交流與研討、技術(shù)貿(mào)易等方面進(jìn)行了廣泛的合作，取得了較好成果。
2、中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見。代表團(tuán)在雙方的商談中提出了加強(qiáng)中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見。在住房金融方面，加快在住房金融領(lǐng)域合作的進(jìn)程，盡快開展住房抵押擔(dān)保和抵押貸款證券化試點工作。同時，開展住房發(fā)展基金的交流與合作，促進(jìn)中國產(chǎn)業(yè)基金的建立與發(fā)展。在技術(shù)交流與貿(mào)易領(lǐng)域，加快輕鋼住宅建筑體系技術(shù)的合作，在制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供必要的技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)。在技術(shù)引進(jìn)方面，應(yīng)與中方有關(guān)企業(yè)合作，引進(jìn)成套生產(chǎn)技術(shù)，而不僅僅局限在產(chǎn)品的出口方面，以有利于降低使用成本和加快新技術(shù)的更新與進(jìn)步。在人才培訓(xùn)方面，應(yīng)有實質(zhì)性的進(jìn)展，加強(qiáng)技術(shù)人員的培訓(xùn)，促進(jìn)技術(shù)交流與合作。
3、加拿大住宅建設(shè)管理與技術(shù)發(fā)展的考察研究。在CHMC的安排下，代表團(tuán)考察了加拿大政府住房建設(shè)與住宅技術(shù)管理機(jī)制及木結(jié)構(gòu)建筑體系技術(shù)、輕鋼住宅建筑體系技術(shù)、住宅供暖系統(tǒng)、新能源利用技術(shù)及參觀了加拿大科學(xué)研究院建筑研究所實驗室和居住區(qū)建設(shè)等。
加拿大住房建設(shè)及住宅技術(shù)的發(fā)展主要由加拿大CMHC、工業(yè)部、科學(xué)研究院建筑研究所、自然資源部、礦物與能源技術(shù)中心等部門協(xié)作共同完成。
加拿大CMHC是加拿大政府的住房機(jī)構(gòu)，成立于1946年，其宗旨是協(xié)助加拿大政府制訂和實施住房建筑計劃，以解決二次世界大戰(zhàn)之后加拿大國內(nèi)存在的住房緊缺問題。從那時起，該公司一直協(xié)助政府為一代又一代加拿大人民提供住房，使加拿大人民居住條件達(dá)到世界最高水平。該公司多年來采取了各種途徑，包括向加拿大家庭提供直接和間接援助，以及協(xié)助建立一種能促使加拿大住房建筑業(yè)健康發(fā)展的有利環(huán)境。通過推廣有關(guān)住房方面的研究與專業(yè)技術(shù)知識，協(xié)助住房建設(shè)減少成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力。并與其他部門和單位合作，支持和修訂加拿大的住房建筑標(biāo)準(zhǔn)，確保加拿大在解決目前出現(xiàn)的各種住房問題和面對各種新興的發(fā)展趨勢的同時，能夠全面考慮國內(nèi)和國際因素，做出統(tǒng)籌兼顧的積極反應(yīng)。為了實現(xiàn)其支持住房產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，該公司采取各種途徑，包括技術(shù)與經(jīng)濟(jì)研究、信息交流、人員培訓(xùn)、示范工程、規(guī)章制度的制定、研制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等促進(jìn)和協(xié)調(diào)住房產(chǎn)業(yè)與各級政府機(jī)構(gòu)以及加拿大國內(nèi)外的住房用戶之間的溝通與聯(lián)系。加拿大科學(xué)院建筑研究所是加拿大的建筑技術(shù)中心，從事綜合性研究、制訂建筑法規(guī)和提供質(zhì)量鑒定服務(wù)等，其所從事的消防安全、建筑性能、室內(nèi)環(huán)境、材料與結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品鑒定等方面的研究在國際同行享有較高聲譽(yù)，對促進(jìn)加拿大住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展起到重要的作用。加拿大自然資源部是主管加拿大能源、采礦、地質(zhì)和森林資源的聯(lián)邦政府部門。該部門通過各種措施，積極發(fā)展和促進(jìn)住宅建設(shè)中的能源效率，包括為新建住宅制定的R-2000計劃和適用于現(xiàn)有舊房的"住房能源改造措施"。負(fù)責(zé)管理使用能源的設(shè)備，包括住房設(shè)備和家用電器，并為制定和實施加拿大住房建筑能源法規(guī)提供協(xié)助。礦物與能源技術(shù)中心作為自然資源部的下屬技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，主要從事建筑節(jié)能設(shè)備與系統(tǒng)的研究和技術(shù)開發(fā)工作。該中心為新建住房和現(xiàn)有舊房的節(jié)能住宅技術(shù)提供技術(shù)支持和計劃管理服務(wù)，包括研制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、鑒定工具、質(zhì)量性能檢查、建筑培訓(xùn)和計劃評估等。同時，還致力于開發(fā)太陽能、風(fēng)能、小型水力發(fā)電及生物能源。加拿大的住宅技術(shù)發(fā)展，在各有關(guān)部門共同協(xié)作下通力合作、協(xié)調(diào)發(fā)展，極大地促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的大發(fā)展，使加拿大住宅工業(yè)化水平處于世界領(lǐng)先水平。
加拿大住宅建設(shè)倡導(dǎo)"健康住宅理念"。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是保證居住者健康。包括室內(nèi)空氣質(zhì)量、水質(zhì)、采光照明、隔聲及電磁輻射等因素。二是能源效益。包括建筑物的保溫性能、用于采暖與制冷的能源、可再生能源技術(shù)利用、用電及高峰用電需求等。三是資源效益?？稍偕牧系睦?、節(jié)水器具、建筑物的耐久性及長期性等。四是環(huán)保責(zé)任。包括排放及燃燒副產(chǎn)品的設(shè)備性能、廢水及污水處理、社區(qū)的選址及自然環(huán)境的利用等。五是可支付能力。包括住宅的性能價格比、建設(shè)的工業(yè)化水平、住宅的適應(yīng)性和市場性等。加拿大的住宅建筑技術(shù)發(fā)展以"健康住宅"理念為原則，發(fā)展相應(yīng)的體系與技術(shù)，形成了以木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)、混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)為主要建筑體系和與其相配套的工業(yè)化生產(chǎn)的墻板、布線、門窗、廚衛(wèi)部品及技術(shù)體系，實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、機(jī)械化施工、一體化管理的住房現(xiàn)代化生產(chǎn)體系。
木結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大已成為低層住宅發(fā)展的主要建筑體系，其源于加國擁有豐富的木材資源、現(xiàn)代化生產(chǎn)工藝和其成熟的配套技術(shù)。木結(jié)構(gòu)體系的特點是：應(yīng)用于大規(guī)模工廠化生產(chǎn)，可在任何氣候條件下高效建造；其空間布局可改性好，可按照市場要求臨時改變其空間布局；在安裝配電系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)與空調(diào)系統(tǒng)以及其他現(xiàn)代化系統(tǒng)時可節(jié)省時間、提高工效，可達(dá)到最高的絕熱保溫標(biāo)準(zhǔn)，保證既節(jié)省能源，又能提供長期的舒適環(huán)境。同時，可以盡量減少廢料和工序，并能充分利用回收材料。
輕鋼結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大住宅建設(shè)中也有較大發(fā)展，其技術(shù)特點及技術(shù)體系和木結(jié)構(gòu)體系具有相似之處，其不同之處在輕鋼結(jié)構(gòu)體系中的結(jié)構(gòu)由鋼代木，是加拿大低層、多層住宅常用的結(jié)構(gòu)形式，具有很大的市場。其優(yōu)點在于：質(zhì)輕高強(qiáng)，抗震性能好；有利于環(huán)保，回收率可達(dá)100%；材料性能好，結(jié)構(gòu)質(zhì)量有保證；工業(yè)化程度高，施工快，有利于實現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)；不可燃、不助燃，防火性能好等特點。目前，加拿大輕鋼結(jié)構(gòu)體系用于旅館等公共建筑可蓋到七層，用于住宅可蓋到四至五層，今后發(fā)展還在進(jìn)一步研究。
混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是加拿大高層住宅的主要建筑體系?；炷涟迨浇Y(jié)構(gòu)綜合利用了加拿大各種模板技術(shù)及現(xiàn)場澆注混凝土板等工藝技術(shù)，實現(xiàn)了機(jī)械化施工。輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是將冷軋鋼與現(xiàn)場灌注的混凝土粘合在一起或在工廠制成板，構(gòu)成樓板、橫梁、頂梁、立柱和墻壁等結(jié)構(gòu)，是逐漸取代混凝土板式結(jié)構(gòu)的新的結(jié)構(gòu)型式，在高層住宅建筑中具有廣闊的發(fā)展前景。
加拿大的住宅配套技術(shù)與產(chǎn)品水平也處于世界領(lǐng)先水平，如：混凝土砌塊技術(shù)、屋面裝飾技術(shù)、塑料產(chǎn)品技術(shù)、空氣流通與熱量控制技術(shù)、門窗技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)供暖技術(shù)等具有世界領(lǐng)先水平，值得我國學(xué)習(xí)和交流。
三、中美住房合作項目與交流
代表團(tuán)訪美期間，與美國住房與城市發(fā)展部、商務(wù)部就中美住房合作項目事宜進(jìn)行了實質(zhì)性協(xié)商。同時，對美國住宅建設(shè)的政策和技術(shù)發(fā)展進(jìn)行了較深入的調(diào)研，達(dá)到了預(yù)期效果。
1、合作項目的進(jìn)展情況。中美住房合作項目由2000年5月優(yōu)先啟動"住房抵押貸款證券化合作項目"和"住宅產(chǎn)業(yè)示范工程"以來，在中美雙方的共同努力下，取得了初步成果。
住房抵押貸款證券化合作項目。2000年5月，在上海舉行了中美住房金融研討會，詳細(xì)了解了美國在住房抵押證券化方面的經(jīng)驗。2000年7月和9月，中美雙方先后派出了代表團(tuán)就住房抵押貸款證券化進(jìn)行交流，為中國實施住房抵押證券化進(jìn)行了技術(shù)準(zhǔn)備。目前中方有關(guān)部門正就在中國實施住房抵押貸款證券化工作進(jìn)行努力。
住宅產(chǎn)業(yè)示范工程合作項目。根據(jù)《關(guān)于建設(shè)示范工程的諒解》，初步選定北京龍澤苑小區(qū)和上海新里程小區(qū)做為中美住宅示范項目。2001年3月，中美雙方聯(lián)合評審組在北京召開了龍澤苑示范項目規(guī)劃設(shè)計方案評標(biāo)會，美國FRANK WILLIAMS建筑事務(wù)所的方案中標(biāo)。2002年3月在北京舉行了龍澤苑示范項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計方案評標(biāo)會，美國盛林景公司的設(shè)計方案中標(biāo)。龍澤苑項目在雙方的共同努力下，已于6月29日開工建設(shè)。上海示范工程項目于2001年9月召開了項目規(guī)劃設(shè)計方案評標(biāo)會，美國DESIGN COLLECTIVE建筑事務(wù)所的設(shè)計方案中標(biāo)，目前設(shè)計方案仍在修改階段。
2、合作項目的建設(shè)性意見。住宅示范工程合作已經(jīng)步入到技術(shù)合作的實質(zhì)性階段。此次訪問和交流就有關(guān)示范技術(shù)和產(chǎn)品事宜與美國商務(wù)部、住宅建造商協(xié)會等部門進(jìn)行了進(jìn)一步的溝通和協(xié)調(diào)，明確了示范技術(shù)與產(chǎn)品的內(nèi)容和要求。在引進(jìn)美方規(guī)劃設(shè)計理念的同時，重點應(yīng)在引進(jìn)和示范技術(shù)和產(chǎn)品方面，要側(cè)重于工業(yè)化建筑體系、部品體系以及建筑節(jié)能技術(shù)、新能源利用技術(shù)、居住區(qū)環(huán)境保障技術(shù)等方面。經(jīng)過雙方協(xié)商，同意先由美方提出可供中方住宅示范工程選用的技術(shù)和部品清單，再由中方根據(jù)清單提出具體技術(shù)要求和選用要求，雙方協(xié)商確定。雙方認(rèn)為，為保證示范工程項目啟動后各項工作的順利展開，雙方應(yīng)建立工作協(xié)調(diào)小組及協(xié)調(diào)機(jī)制。
3、美國住房建設(shè)的考察研究。美國住房與城市發(fā)展部是負(fù)責(zé)美國住房投資、住房計劃和住宅技術(shù)的發(fā)展的主管部門。從1930年開始，美國國會推動公共住房計劃，共新建120萬套住宅提供給最低收入家庭。從1993年開始啟動希望6工程，主要解決低收入者、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)以及居住條件較差的群體的住房。主要是改造危舊和居住質(zhì)量差的住宅，1993年-2001年計劃拆除危舊住宅78156套，新建住宅83163套，到2000年實際新建住宅70898套，其中58%作為公共住宅提供給低收入者。公共住宅的投資來自國會撥款、地方機(jī)構(gòu)籌措和私人投資等多種渠道。2001年國會撥款45億美元，地方機(jī)構(gòu)籌到90億美元用于公共住房建設(shè)，為解決低收入住宅提供了巨大的資金來源，取得了較好的效果。美國政府為逐步消除貧民區(qū)和貴族區(qū)的居住者素質(zhì)的差別，在公共住宅中吸引高收入者來居住，共同提高全民素質(zhì)。公共住宅在40-50年代以建高層住宅為主，實踐證明，高層住宅管理難度大，除紐約等城市外，已不再新建高層住宅。在發(fā)展住宅技術(shù)方面，美國政府非常重視住宅技術(shù)的研究與開發(fā)工作，國會每年撥款1000萬美元用于住宅技術(shù)的研究與開發(fā)，并且在公共住宅建設(shè)中大力推廣住宅建設(shè)新技術(shù)，不斷改善住宅的綜合質(zhì)量。
四、美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察的啟示
1、住宅區(qū)規(guī)劃。住宅的規(guī)劃設(shè)計理念應(yīng)從住宅小區(qū)為主發(fā)展到居住社區(qū)為主的轉(zhuǎn)變。北美的住宅很少見到像我國封閉式布局和封閉式管理的住宅小區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計是以居住社區(qū)的理念，形成街坊鄰里和組團(tuán)區(qū)段的布局模式，體現(xiàn)社區(qū)開放交流的生活方式，有利于充分利用社會資源（如：社區(qū)服務(wù)、生活設(shè)施等），有利于城市交通疏散。我國封閉式住宅小區(qū)（組團(tuán)）是幾千年來"圍城"思想的延續(xù)，每個小區(qū)必須配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、中心廣場、教育設(shè)施等，是資源的極大浪費，而且造成小區(qū)內(nèi)外交通組織復(fù)雜，生活不便等。如果封閉式圍墻是起到安全防范的作用，那么現(xiàn)代化監(jiān)控技術(shù)、門禁系統(tǒng)完全可以取而代之，使住宅小區(qū)由封閉走向開放，資源（如綠地、設(shè)施）由小區(qū)獨享變?yōu)樯鐣蚕怼?/p>
2、住宅的裝修。提供毛坯房的做法是我國住宅建設(shè)的特有現(xiàn)象，在住房商品化、社會化高度發(fā)達(dá)的美國、加拿大的住宅全部做到一次裝修到位，而且住宅裝修實現(xiàn)一體化設(shè)計、施工，既能保證工程質(zhì)量，又有利于實現(xiàn)裝修工業(yè)化。裝修講求簡潔、明快、舒適和實用，創(chuàng)造一種方便、安逸的居住環(huán)境。我國目前住宅裝修存在著很大的誤區(qū)，裝修的賓館化或裝修繁瑣化給人以眼花繚亂之感。
3、居住區(qū)環(huán)境。不管在美國、加拿大的高檔社區(qū)，還是普通社區(qū)，很少看到像我國住宅小區(qū)環(huán)境塑造的大手筆做法，目前我國住宅小區(qū)建設(shè)中大做環(huán)境文章，大是指人工造景，以宣傳廣告式手法為環(huán)境而環(huán)境。如：浩大的中心廣場、人造瀑布、山石景觀等，既是形式主義，又是一種極大的浪費，在國外也只是在公共公園或城市廣場中才能看到。在美國、加拿大的居住區(qū)環(huán)境講求利用自然、回歸自然、享受自然的原則，以種樹、種草為主，營造樸實、自然的環(huán)境，既經(jīng)濟(jì)實惠，又具有園藝美的自然和諧，而不是人工過份做作造景。
4、住宅技術(shù)的實用性和高效性。在美國、加拿大資源豐富的國度，積極開發(fā)、推廣應(yīng)用污水處理和回用技術(shù)、生活垃圾處理技術(shù)、太陽能和地?zé)岬茸匀荒茉吹睦眉夹g(shù)、小型箱式變壓器技術(shù)等，體現(xiàn)"健康住宅理念"的"4R"理論，即檢查（Review）標(biāo)準(zhǔn)程序和做法；減少(Reduce)產(chǎn)生的浪費；重復(fù)利用(Re-use)資源和材料；回收(Recycle)通常被廢棄的材料。
5、重視新技術(shù)的研究。盡管美國的建筑技術(shù)處于領(lǐng)先水平，美國政府仍然重視新技術(shù)的研究工作，國會每年撥付住宅與城市發(fā)展部1000萬美元專門用于新技術(shù)的開發(fā)與研究費用，委托美國國家建筑技術(shù)研究中心負(fù)責(zé)建筑技術(shù)的研究開發(fā)工作。而美國的各種協(xié)會等社團(tuán)組織，更是集中大量的資金和人力，推動美國住宅技術(shù)的開發(fā)和應(yīng)用。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，科研單位的改制與政府部門脫鉤，技術(shù)研究工作弱化，同時，科研經(jīng)費嚴(yán)重不足，很難調(diào)動起企事業(yè)單位開展新技術(shù)開發(fā)研究的積極性，嚴(yán)重阻礙新技術(shù)的發(fā)展。在新技術(shù)研究領(lǐng)域，不僅要加大科研投入，而且要穩(wěn)定一批技術(shù)設(shè)備齊全、技術(shù)實力雄厚的科研單位和科研隊伍，積極投入新技術(shù)、新產(chǎn)品的研究和開發(fā)，推動新技術(shù)的發(fā)展。
6、加快我國住宅建筑體系的研究。美國、加拿大住宅建設(shè)的工業(yè)化之高，是因為有成熟的成套建筑體系（如木結(jié)構(gòu)、輕鋼建筑體系）和與之相配套的成套技術(shù)。我國的住宅建筑體系較多，尚未形成系列化體系，而且建筑技術(shù)以單項技術(shù)發(fā)展為主，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、配套化技術(shù)，住宅部品的配套性、通用性差，限制了住宅建設(shè)工業(yè)化的發(fā)展。加快我國住宅建設(shè)工業(yè)化進(jìn)程，首先是解決建筑體系問題。應(yīng)加強(qiáng)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系的標(biāo)準(zhǔn)化研究，形成完整系列的體系。其次是完善住宅技術(shù)、部品的通用性研究，逐步形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)體系。
7、木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在我國的發(fā)展前景。我國城鎮(zhèn)住宅主要已集合式住宅為主，由于木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)的建造層數(shù)所限，其建筑結(jié)構(gòu)體系在我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中應(yīng)用范圍有限，但與其配套的屋面體系、內(nèi)墻體系及其配套的技術(shù)在集合式住宅中仍有廣闊的用途。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及廣大農(nóng)村住房條件的改善，木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在小城鎮(zhèn)及廣闊的農(nóng)村住宅仍有很大的發(fā)展空間，尤其是輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在發(fā)展小城鎮(zhèn)和農(nóng)村住宅中具有較大的潛力。
建設(shè)部赴美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察團(tuán)
團(tuán) 長：李先逵 建設(shè)部外事司司長
副團(tuán)長：沈建忠 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任
團(tuán) 員：
王瑞春 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司處長
田靈江 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副處長
于 萍 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心工程師
韓紅麗 陜西西安高科（集團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理
陳 琳 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部主任
唐文華 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部處長
樊 闊 內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)管理局副局長
蘇 和 內(nèi)蒙古包頭市住房資金管理中心主任
關(guān)鍵詞：招標(biāo)文件；考察；詢標(biāo)；議標(biāo)問卷；評標(biāo)報告
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A
2013年3月，成本部根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點和合約規(guī)劃要求，對小區(qū)分期住宅室外道路、雨污水工程進(jìn)行邀請招標(biāo)。招標(biāo)工作由成本部主導(dǎo)，工程部、設(shè)計部配合。先就本次招標(biāo)整個工作流程和相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行描述，希望能起到拋磚引玉的作用，供讀者討論和參考。招標(biāo)流程如下：
1、招標(biāo)文件編制
招標(biāo)文件由成本部負(fù)責(zé)匯編，采用FIDIC招標(biāo)格式，主要內(nèi)容由投標(biāo)須知、投標(biāo)書、合同協(xié)議書、承諾書、合同條件、技術(shù)規(guī)范、招標(biāo)圖紙目錄、工程量清單、工程變更及簽證管理流程九部分組成。其中技術(shù)規(guī)范由工程部負(fù)責(zé)完成，內(nèi)容主要有本次招標(biāo)的工程范圍、工期和特殊基本措施項目費、工程規(guī)范和技術(shù)要求等。圖紙目錄由設(shè)計部負(fù)責(zé)提供，內(nèi)容主要有圖紙、圖紙目錄與樣品等。成本部負(fù)責(zé)其他部分的資料，基本參照FIDIC格式，例如合同條件包括FIDIC通用條款和專用條款。工程量清單由成本部負(fù)責(zé)編制，清單工程量由合作的咨詢公司算量提供。招標(biāo)文件編制完成后，需由項目公司和集團(tuán)區(qū)域各部門相關(guān)人員審核審批，通過才能裝訂蓋章發(fā)給投標(biāo)單位。
2、擬投標(biāo)單位考察及招標(biāo)邀請
做招標(biāo)文件工作的同時，需要確定投標(biāo)單位。本次道路、雨污水工程預(yù)估標(biāo)的（目標(biāo)成本）為220萬元，根據(jù)集團(tuán)文件要求，需要5~6家投標(biāo)單位參與投標(biāo)。投標(biāo)單位首先需使用集團(tuán)戰(zhàn)略庫里的單位（考察通過后并有過投標(biāo)經(jīng)歷），經(jīng)過電話溝通，只有3家愿意考慮常州項目的投標(biāo)，因此還需尋找3~4家新單位考察通過后一起參與投標(biāo)。
本次共考察了4家單位，考察人員由成本部和工程部分別派人組成?？疾熘饕康氖牵和ㄟ^考察、分析，對被考察單位進(jìn)行綜合評估，了解對方信譽(yù)情況，確定對方是否有有意向、有能力參與投標(biāo)。
考察地點分別為被考察單位總部和項目現(xiàn)場。4家單位的總部辦公環(huán)境良好，接待人員友好熱情。施工項目有3家為住宅小區(qū)道路、雨污水，1家為廠區(qū)道路雨污水，施工質(zhì)量均比較好，因為推薦入選。
考察通過后，要對4家單位分別寫考察報告，考察報告內(nèi)容包括：考察目的、考察過程、考察情況三部分內(nèi)容，并附上相應(yīng)考察照片，最后由考察人員簽字并給出結(jié)論。考察報告完成以后，可以進(jìn)行單位入庫申請。供方入庫申請審核審批通過后，被考察單位才有資格進(jìn)行項目投標(biāo)。
至此，我司共向7家單位發(fā)出投標(biāo)邀請函，邀請對方參加投標(biāo)。投標(biāo)邀請函主要內(nèi)容包括招標(biāo)項目名稱，投標(biāo)保證金、投標(biāo)聯(lián)系地址、電話、傳真、聯(lián)系人，邀請函回執(zhí)附件等相關(guān)內(nèi)容。
擬投標(biāo)單位收到投標(biāo)邀請函后需在規(guī)定時間內(nèi)，將邀請函回執(zhí)傳真我司 ?；貓?zhí)內(nèi)容必須明確是否愿意參加本次投標(biāo)，并加蓋公司印章。
本次招標(biāo)7家單位均明確表示參與投標(biāo)，成本部申請對投標(biāo)單位審批，審核審批通過后發(fā)招標(biāo)文件。
3、發(fā)招標(biāo)文件及回標(biāo)
招標(biāo)文件（含圖紙）發(fā)出時間及要求通過電郵通知各投標(biāo)單位，并與投標(biāo)單位進(jìn)行電話確認(rèn)。投標(biāo)單位領(lǐng)取招標(biāo)文件后均分別簽證登記。
投標(biāo)單位可在規(guī)定時間內(nèi)就招標(biāo)文件、圖紙相關(guān)問題發(fā)投標(biāo)疑問傳真到成本部。共有4家投標(biāo)單位發(fā)了投標(biāo)疑問，成本部會同工程部、設(shè)計部就投標(biāo)疑問就行統(tǒng)一整理回復(fù)，分別發(fā)送給各投標(biāo)單位。例如有單位提問：側(cè)平石本次是否不在本次招標(biāo)范圍內(nèi)？我司回復(fù)：不在招標(biāo)范圍內(nèi)。開標(biāo)及商務(wù)分析
投標(biāo)單位必須根據(jù)投標(biāo)文件要求準(zhǔn)時回標(biāo)，如果延期，將會作廢標(biāo)處理。7家單位均如期密封送達(dá)指定地點，并分別簽字登記，登記內(nèi)容送標(biāo)人姓名、送標(biāo)時間、聯(lián)系方式等。
4、開標(biāo)及回標(biāo)分析
所有投標(biāo)文件在規(guī)定時間到齊后，成本部立即組織開標(biāo)，參與人員為成本部招標(biāo)負(fù)責(zé)人、成本經(jīng)理、行政部經(jīng)理，在分別復(fù)核投標(biāo)金額、工期等相關(guān)信息，確認(rèn)無誤后在開標(biāo)書上簽字，開標(biāo)書須歸檔留存。
開標(biāo)結(jié)束后，成本部負(fù)責(zé)將各投標(biāo)單位技術(shù)標(biāo)分發(fā)給設(shè)計部和工程部，審核是否滿足招標(biāo)要求。
成本部對商務(wù)標(biāo)進(jìn)行分析，分析內(nèi)容有：投標(biāo)是否實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件；投標(biāo)書金額是否與清單報價一致；清單工程量修正情況；清單開辦費、實體清單子目報價是否合理；其它疏漏錯誤情況。
5、高標(biāo)單位淘汰
成本部在分析完投標(biāo)單位商務(wù)標(biāo)后，形成商務(wù)分析。通過分析發(fā)現(xiàn)最高標(biāo)和次高標(biāo)報價明顯高于市場且不合理，并大幅高于其他單位報價，故在商務(wù)分析中明確說明，最高標(biāo)和次高標(biāo)報價單位第一輪直接淘汰，并電郵形式知會招標(biāo)相關(guān)人員。商務(wù)分析歸檔留存。
6、詢標(biāo)及議標(biāo)問卷
成本部通過電郵通知未被淘汰的5家投標(biāo)單位在約定時間里分別參加我司組織的詢議標(biāo)會議。詢標(biāo)會議由成本部牽頭，設(shè)計部、工程部參與，投標(biāo)單位參加。詢標(biāo)過程中工程部、設(shè)計部就技術(shù)標(biāo)存在問題，成本部就商務(wù)存在問題要求投標(biāo)單位進(jìn)行澄清。例如成本部要求某投標(biāo)單位回復(fù)清單開辦費請沒有單獨列出費用是漏報還是含在實體清單報價中了。
詢標(biāo)完畢，成本部負(fù)責(zé)收集工程、設(shè)計部的技術(shù)標(biāo)問題，和商務(wù)標(biāo)問題一起匯總，形成針對各家單位的議標(biāo)問卷。議標(biāo)問卷分共性問題、技術(shù)問題、商務(wù)問題。共性問題是指對招標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容再次做詳細(xì)澄清，或所有投標(biāo)單位都存在的問題進(jìn)行說明，共性問題一般所有投標(biāo)單位的內(nèi)容都是一致的。技術(shù)問題和商務(wù)問題是分別針對各投標(biāo)單位的，每家投標(biāo)單位都不會一樣。議標(biāo)問卷寫好后，分別發(fā)給各投標(biāo)單位簽收，并要求根據(jù)議標(biāo)問卷內(nèi)容進(jìn)行二次回標(biāo)。
如果二次回標(biāo)仍然存在問題，例如技術(shù)標(biāo)仍不滿足要求，報價仍明顯偏高于市場價，存在無因漲價，無因降價等問題。則需要再次詢標(biāo)和回標(biāo)。本次道路、雨污水招標(biāo)共詢標(biāo)兩次，回標(biāo)三次。最后一次共四家單位投標(biāo)，經(jīng)過商務(wù)分析，建議最低價單位為第一中標(biāo)候選人。
7、評標(biāo)報告
室外道路、雨污水招標(biāo)最后一次回標(biāo)并且商務(wù)分析結(jié)束后，需要編寫評標(biāo)報告提交領(lǐng)導(dǎo)審核審批。本評標(biāo)報告內(nèi)容分九個部分分別如下
7.1招標(biāo)簡介：招標(biāo)簡介包括工程范圍和招標(biāo)控制價（目標(biāo)成本價）兩個部分。
7.2投標(biāo)單位介紹：對7家投標(biāo)市政單位全稱和簡稱進(jìn)行羅列，順序不分先后。簡稱用于評標(biāo)報告敘述方便。最后簡單說明哪些是我司項目以前投標(biāo)單位和中標(biāo)單位，哪些單位是新考察單位。
7.3招標(biāo)及報價方式：說明本次招標(biāo)方式是采用總價包干形式的清單招標(biāo)，及就總價包干投標(biāo)單位組價要求。
7.4回議標(biāo)情況：介紹了本招標(biāo)工程三次回標(biāo)及兩次詢議標(biāo)的情況，重點是投標(biāo)單位歷次回標(biāo)報價情況及商務(wù)分析對情況，主要從各投標(biāo)單位之間報價對比和投標(biāo)單位自身歷次報價的對比分析。
7.5有效最低價合理性分析：通過總價分析（與目標(biāo)成本對比）、總價指標(biāo)分析（與其他項目對比）、主要單價對比分析（最后1次報價），論證本次招標(biāo)的最低標(biāo)報價是否合理，是否為最優(yōu)競爭報價。
7.6技術(shù)評標(biāo)報告：簡單描述項目工程部已經(jīng)對技術(shù)標(biāo)和樣品進(jìn)行了綜合評判，七家投標(biāo)單位技術(shù)標(biāo)均合格
7.7招標(biāo)總結(jié)：確定中標(biāo)單位排名，推薦第一中標(biāo)單位；分析最終報價對比目標(biāo)成本的結(jié)余額和節(jié)約率。
7.8評標(biāo)報告附件：羅列評標(biāo)報告中參考的招標(biāo)附件資料，例如第1次開標(biāo)記錄、第1次議標(biāo)問卷等。本次評標(biāo)報告共有9個附件。
8、定標(biāo)會
招標(biāo)負(fù)責(zé)人牽頭組織，約定時間，項目公司和集團(tuán)區(qū)域公司職能領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)參與人一起參與了本次招標(biāo)定標(biāo)會，會議確定最低報價單位為中標(biāo)單位，原目標(biāo)金額220萬，本次定標(biāo)152萬。
9、中標(biāo)單位審批及中標(biāo)通知書
確定中標(biāo)單位后，即可進(jìn)行中標(biāo)單位流程審批，審批通過后，向中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，其他單位發(fā)未中標(biāo)通知書，同時退還投標(biāo)保證金。
10、合同簽訂和交底
為學(xué)習(xí)借鑒加拿大城市規(guī)劃與建設(shè)管理先進(jìn)經(jīng)驗，4月10日至30日，以××市人民政府市長劉希平為團(tuán)長的"浙江省城市規(guī)劃與建設(shè)管理培訓(xùn)團(tuán)"，成員除來自××市以外，還有臺州、紹興、嘉興、金華、衢州、舟山市的政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)（規(guī)劃）局長，在加拿大進(jìn)行了為期二十一天的考察培訓(xùn)活動。此次學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動得到國家外國專家局和省人事廳的高度重視，浙江省外國專家局和國家外專局駐加拿大代表處負(fù)責(zé)組織實施。范文搜版權(quán)所有
在加考察培訓(xùn)期間，培訓(xùn)團(tuán)先后訪問了多倫多、蒙特利爾、京士頓、溫哥華等加拿大主要城市，重點考察了城市古街區(qū)市政中心、中央商務(wù)區(qū)及規(guī)劃區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施及人居環(huán)境建設(shè)和發(fā)展情況，聽取當(dāng)?shù)卣賳T及城市規(guī)劃和管理專家的介紹，并就城市規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)問題進(jìn)行了座談和討論。培訓(xùn)團(tuán)一行受到蒙特利爾、京士頓、溫哥華等市政府的高度重視，蒙特利爾市市長熱拉爾·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士頓市市長哈維·羅森（harveyrosen）、溫哥華市副市長施民信（timsteveon）與培訓(xùn)團(tuán)全體成員進(jìn)行了熱情交流。
培訓(xùn)團(tuán)還訪問了加拿大多倫多大學(xué)、瑞爾森大學(xué)、麥吉爾大學(xué)、女王大學(xué)、bc大學(xué)等著名學(xué)府，聆聽知名教授和專家的講座。傳承英、法文化和體現(xiàn)北美區(qū)域特點的加拿大，在規(guī)劃理念的人本性、程序的民主性、實施的可持續(xù)性、建筑設(shè)計的藝術(shù)性等方面給學(xué)員留下了深刻的印象。通過培訓(xùn)、考察，培訓(xùn)團(tuán)成員普遍感到開闊了視野，拓寬了思路，豐富了知識，增強(qiáng)了自覺堅持科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、全面建設(shè)美好家園的信心。
一、重視生態(tài)環(huán)境是城市規(guī)劃建設(shè)的首要目標(biāo)
加拿大國土遼闊，自然環(huán)境優(yōu)越，當(dāng)我們乘坐的飛機(jī)越過加拿大領(lǐng)空時，首先映入我們眼簾的是，藍(lán)天、碧海、雪山、森林。然而在實地考察過程中，我們不僅贊嘆加拿大國土優(yōu)美的自然生態(tài)大環(huán)境，更敬佩近百年來歷屆城市政府對城市生態(tài)環(huán)境的高度重視。所到的每個城市分布著無數(shù)的城市公園、街頭綠地、小區(qū)綠地。在風(fēng)景如畫、森林環(huán)抱的濱海城市溫哥華市中心的史丹利公園（stanleypark）里，竟然還完好地保留有大片的原始森林。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、寸土寸金的多倫多市中心區(qū)，仍建有許多供人休憩的街頭綠島、小片綠地。城市政府不僅重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，而且對環(huán)境建設(shè)的投入也非常重視。如多倫多市一個舊磚廠原想搞商業(yè)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)，但市政府與業(yè)主多次協(xié)商、談判，力勸業(yè)主放棄房地產(chǎn)開發(fā)，買下這片土地，認(rèn)真規(guī)劃，多方籌資，逐步改造成一個綠樹常青（evergreen）的環(huán)境保護(hù)游覽基地。在女王大學(xué)約翰（johnmeligrana）教授陪同我們考察的京士頓郊區(qū)的別墅小區(qū)，不僅考慮生活污水處理，而且還將雨水收集到蓄水池，經(jīng)生物處理后排放到河流。在京士頓湖濱一家工業(yè)企業(yè)搬走后，原廠區(qū)的土地經(jīng)翻新等技術(shù)處理后才允許搞房地產(chǎn)開發(fā)。在城市公園里，到處可見人與和平鴿、小松鼠追逐游嬉，融為一體，好一幅人、自然、動物和諧共存的畫卷。
營造環(huán)境可改善生存條件，提升土地價值，集聚人氣，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升城市競爭力。女王大學(xué)規(guī)劃建筑學(xué)院院長、國務(wù)院特聘外籍專家梁鶴年教授說得好，如果沒有紐約中央公園，就不會有曼哈頓周邊高樓的價值連城，甚至不會有紐約在世界的國際金融經(jīng)濟(jì)中心地位。冷靜分析，放眼國際國內(nèi)特別是浙江省的區(qū)域背景，××最大的優(yōu)勢就是生態(tài)環(huán)境，××市是中國生態(tài)示范區(qū)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量第一市，慶元縣是中國環(huán)境質(zhì)量第一縣。環(huán)境就是生產(chǎn)力，環(huán)境是××實現(xiàn)跨越發(fā)展的資本。我們一定要更加清醒，更加執(zhí)著，堅定信心，采取有力措施，保護(hù)好、改造好大自然賦予××的這片大好生態(tài)環(huán)境。與此同時，我們要順應(yīng)時展潮流，不僅要認(rèn)真保護(hù)好自然環(huán)境、尤其是城市周邊的森林公園；更重要的是按照建設(shè)最佳人居城市的要求，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理好城市，近期要建設(shè)好江濱公園，改造好城市內(nèi)公園--萬象山公園，有計劃改造好街頭綠地、小區(qū)綠地，營造優(yōu)美的城市小環(huán)境，把××建設(shè)成為國家級園林城市、山水城市、生態(tài)城市、宜居城市。
二、堅持以人為本是城市規(guī)劃建設(shè)的首要理念
>> 刑事判決書改革勢在必行 改正問題刑事判決書及決定（1979） 論證據(jù)分析在刑事判決書中的作用 西方國家法治的形成對中國的參照 “圍觀”法院判決書 遲到385年的判決書 淺析刑事判決的合法性 西方國家刑事審級制度功能的比較分析 關(guān)于刑事上訴案件二審判決書送達(dá)期限存在的問題與完善 刑事判決說理問題分析 刑事判決說理機(jī)制實證研究 判決書受眾研究 讀懂腫瘤判決書 論判決書公開 戰(zhàn)犯判決書（1949） 簡評西方國家老年住宅開發(fā)模式 可否憑人民法院行政判決書辦理轉(zhuǎn)移登記 50年前下的“判決書” 誓言――一句寫給愛情的判決書 用內(nèi)部證成的方式分析判決書 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l，訪問日期：2014-01-30。
[2][美]羅斯科?龐德：《普通法的精神》，唐前宏、廖湘文、高雪原譯，法律出版社2001年版，第116-135頁。
[3]參見香港高等法院1999年刑事判決書，載香港司法機(jī)構(gòu)網(wǎng)，網(wǎng)址：http：//legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/judgment.jsp？EX=T&L1=HC&L2=CC&L3=1999&AR=11_13#A11_13，訪問日期：2014-01-30。
[4]參見熊先覺：《司法文書研究》，人民法院出版社2003年版，第424-431頁。
[5]同上，第404頁。
[6]同上，第401-404頁。
[7]羅書平：《美國司法制度考察報告》，載《中國律師》2001年第8期。
[8]參見中國法院網(wǎng)之裁判文書，網(wǎng)址：http：///cpws/more.php？cat2_id=2.0000&foreign=0，訪問日期：2014-01-30。
【中圖分類號】 G633.55 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A
【文章編號】 1004―0463（2016）07―0121―01
“風(fēng)水”同一切歷史文化遺產(chǎn)一樣，具有合理與非理的兩重性，既有迷信、過時的內(nèi)容，也有合理、有價值的因素。近年來，由于環(huán)境問題的凸顯、現(xiàn)代生活對人的精神“擠壓”等，又引起了人們對“人地關(guān)系”的重視。重新認(rèn)識“風(fēng)水”文化，會對我們繼承古代優(yōu)秀的地理思想，以及生活、生產(chǎn)態(tài)度及方式帶來有益的啟迪。
作為教師，在地理教學(xué)中引入“風(fēng)水”文化，對培養(yǎng)學(xué)生地理考察能力、增強(qiáng)批判意識、突出地理實用價值等大有好處。下面，我淺談一些做法。
一、設(shè)置問題，打通地理與“風(fēng)水”的隔膜
我在教學(xué)中，經(jīng)常提出有關(guān)“風(fēng)水”的問題，引導(dǎo)學(xué)生懂得地理科學(xué)與“風(fēng)水”文化“你中有我，我中有你”。
例如，我提問：為什么長江邊上涌現(xiàn)出了那么多著名的大城市，如武漢、南京、上海等？請同學(xué)們試著從自己所理解的“風(fēng)水”文化角度分析。我讓學(xué)生組成小組展開討論，最后師生共同歸納：從“風(fēng)水”上講，人們選擇居住地要考慮不能犯“沖煞”，選水流弓背處，最吉利；從地理角度講，這樣在有洪澇時可避免災(zāi)害。對于長期淤積的土壤，“風(fēng)水”中講“土生萬物”，能夠“養(yǎng)氣”；地理上講，肥沃的土地有利于農(nóng)耕生產(chǎn)?！帮L(fēng)水”講究“水主財”、“得水為上”、“蛟龍環(huán)抱”，從地理學(xué)上分析，三面靠水，提供著灌溉和航運(yùn)的便利，同時又是有效的防御工事，戰(zhàn)爭時相當(dāng)于護(hù)城河。這些都是長期以來人們認(rèn)識自然、適應(yīng)自然、利用自然的最佳選擇。隨著時代的變遷、人們生活和生產(chǎn)方式不斷進(jìn)步，生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)相繼繁榮，于是發(fā)展成為今天這樣的大城市，成為一個地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。
再如，我又提問：“風(fēng)水”中講究住宅不宜對著寺廟、道觀等，為什么？學(xué)生們各抒己見，最后師生共同歸納：“風(fēng)水”中講，因為寺廟、道觀“陰氣”重，對“陽宅”不利；從地理角度講，這叫文化環(huán)境，寺廟、道觀讓人時時產(chǎn)生陰冷感、恐懼感，不利于心情，當(dāng)然就不利于生活?！帮L(fēng)水”中講，居住不宜對“火煞”，寺廟、道觀經(jīng)常燒香冒煙；從地理角度講，這是避免火災(zāi)，遠(yuǎn)避空氣污染。再提問：為什么門對門不好，為什么大門一進(jìn)去不能直接看見房門和后門？“風(fēng)水”中講門與門“對沖”、“易生口舌是非”，大門一進(jìn)去直接看見房門和后門是“前面進(jìn)，后面出，無法積財”。其實，從地理的角度講，是門對門，空氣對流強(qiáng)，家人易得感冒等季節(jié)病。
設(shè)置這類題例，目的在于讓學(xué)生明白，地理中有“風(fēng)水”、“風(fēng)水”中有地理，“風(fēng)水”中的科學(xué)成分就是地理學(xué)。
二、引導(dǎo)學(xué)生考察“風(fēng)水”，培養(yǎng)學(xué)生思考總結(jié)的能力
地理課程強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)學(xué)生實地觀察的能力、收集資料的能力和總結(jié)提煉的能力。我注意帶領(lǐng)學(xué)生對周圍的一些“風(fēng)水”進(jìn)行觀測，形成認(rèn)識和總結(jié)。
zx14-2002(sm-zx-12-2002)
近兩周來，“***家園”項目咨詢部水暖專業(yè)人員會同業(yè)主針對住宅空調(diào)、直飲水及采暖熱源等專題，對有關(guān)廠家進(jìn)行了考察，在此基礎(chǔ)上對各個專題中實施方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性進(jìn)行了認(rèn)真的比較分析和探討，認(rèn)識基本統(tǒng)一，現(xiàn)在我們對設(shè)計單位提出如下建議，以便其按照業(yè)主意圖進(jìn)一步開展設(shè)計工作。
1． 關(guān)于戶式中央空調(diào)
通過對多種戶式中央空調(diào)系統(tǒng)的性能進(jìn)行比較（詳見附件1《***家園戶式中央空調(diào)系統(tǒng)性能比較專題報告》），業(yè)主基本確定采用風(fēng)冷熱泵戶式中央空調(diào)，至于室內(nèi)空氣處理機(jī)是采用風(fēng)機(jī)盤管（簡稱風(fēng)冷冷水式）還是采用集中空氣處理機(jī)組通過風(fēng)管和風(fēng)口將處理后的空氣送至房間的形式（簡稱風(fēng)冷冷風(fēng)式）,采用哪個廠家的產(chǎn)品，業(yè)主還需作進(jìn)一步比較才能確定。在這種條件下，設(shè)計在住宅空調(diào)設(shè)計中應(yīng)注意以下問題：
（1） 設(shè)計對本項目中各種戶型住宅的夏季冷負(fù)荷應(yīng)逐時計算分析，以便合理選擇空調(diào)設(shè)備。
（2） 建筑設(shè)計在細(xì)化住宅平面時必須考慮放置室外機(jī)組的位置，一般不小于（長×厚×高）1500×1000×2000 mm（注：此尺寸是按約克空調(diào)單臺機(jī)組最大尺寸考慮的）。放置空調(diào)室外機(jī)組的位置最好在背陰處。
（3） 戶式中央空調(diào)應(yīng)考慮導(dǎo)入新風(fēng)，暖通專業(yè)與建筑專業(yè)需密切配合留好新風(fēng)引入條件。
（4） 室內(nèi)處理機(jī)組夏季和過渡季使用的冷熱媒為室外機(jī)制備出的冷熱水，冬季熱媒來自小區(qū)集中供熱源，對該供熱管路設(shè)計按分戶控制與計量考慮。
2． 關(guān)于給排水專業(yè)：
（1） 本項目除包括通常的室內(nèi)外給排水設(shè)計和消防設(shè)計外，高檔住宅還應(yīng)達(dá)到24小時不間斷供應(yīng)熱水和供應(yīng)直飲水。
（2） 直飲水的供水方式為樓宇集中供應(yīng)（詳見《***家園直飲水供水方式比較表》），直飲水設(shè)備機(jī)房設(shè)在地下室，直飲水機(jī)房設(shè)計由供應(yīng)商完成，設(shè)計院完成與其配合的給排水、電力、通風(fēng)等設(shè)計。
（3） 本項目為高檔住宅，有多個衛(wèi)生間，采用的洗浴設(shè)備高檔，耗水量較大，設(shè)計在考慮熱水用水定額時應(yīng)注意到這一點。
（4） 給排水設(shè)計使用的管材應(yīng)為國家推薦使用的優(yōu)質(zhì)管材，直飲水系統(tǒng)采用不銹鋼管路，熱水系統(tǒng)采用紫銅管，直飲水系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)均按分戶計量設(shè)計。
3． 關(guān)于熱源
（1） 在投資綜合分析合適的前提下，我們建議盡可能采用市政熱力資源。若市政熱力管線接引 確實困難或投資較大，可考慮使用燃?xì)忮仩t作本項目的集中熱源。
（2） 熱源來自市政熱力管網(wǎng)，在本工程地下室內(nèi)要設(shè)置換熱站。
（3） 當(dāng)確定以燃?xì)忮仩t作熱源時，設(shè)計應(yīng)在綜合采暖（含地下室及會所）、生活熱水和游泳池耗熱量后，要仔細(xì)分析用戶在不同時段的耗熱量變化，合理確定鍋爐容量。為保證供暖、供熱水的連續(xù)可靠，燃?xì)忮仩t臺數(shù)不得少于2臺。燃?xì)忮仩t房（含換熱間）在充分滿足消防等部門要求的前提下盡可能控制在200m2以內(nèi)。有關(guān)燃?xì)忮仩t詳細(xì)分析請見《燃?xì)忮仩t相關(guān)問題的初步考察報告》。
（4） 換熱站或燃?xì)忮仩t房選址在滿足鍋爐安監(jiān)和消防要求的同時必須兼顧到盡可能小的對樓上住戶造成噪聲污染。
4． 關(guān)于會所、商業(yè)用房和地下的暖通設(shè)計
（1） 會所和商業(yè)用房全年空調(diào)，設(shè)計可根據(jù)這些房屋不同的功能需求選用小型中央空調(diào)系統(tǒng)。會所中游泳池和健身房采用散熱器采暖，冬季按規(guī)范要求保證供熱溫度，必要時可采用地板輻射供暖。
（2） 地下停車庫要設(shè)置采暖系統(tǒng)，冬季供暖溫度不低于10℃。
***家園項目咨詢部
2002年10月30日
附件1，***家園戶用中央空調(diào)系統(tǒng)性能比較
機(jī)組冷卻方式 風(fēng)冷式 水冷式（水源熱泵）
制冷方式 風(fēng)管機(jī) 多聯(lián)機(jī) 冷水機(jī) 風(fēng)管機(jī) 冷水機(jī)
使用方面 舒適性 較好 很好 較好 較好 很好
可調(diào)性 差 好 很好 差 很好
室內(nèi)美觀 好 好 好 好 好
占用空間 大 小 小 大 小
新風(fēng)引入 易 比較容易 只能間接引入 易 只能間接引入
噪聲污染 大 小 小 大 小
耐用性 一般 一般 一般 好 好
維修方面 可靠性 好 好 好 好 很好
便捷性 簡單 略復(fù)雜 復(fù)雜 簡單 復(fù)雜
安全性 安全 安全 一般 一般 一般
計量方式 分戶性 分戶 分戶 分戶 分戶 分戶
建筑效果 外立面 影響 影響 影響 無影響 無影響
外機(jī)尺寸 一般 一般 一般 － －
造價 初投資 最低 低 較高 高 高
運(yùn)行費用 高 低 較高 較高 較高
環(huán)保節(jié)能性 冷媒 r22 r22 r22 r22/407c r22/407c
環(huán)境 熱污染 熱污染 熱污染 對水質(zhì)可能影響 對水質(zhì)可能影響
節(jié)能性 差 較好 較好 好 好
總造價以200㎡/約20kw為例 約克 － 3.8萬元（冷暖） 6.45萬元（單冷）7．45萬元（冷暖） － －
特靈 3~3.4萬元冷暖增0.3萬元 3.6~4萬元冷暖增0.9萬元 4.4~4.8萬元(冷暖共用) 5.5~6萬元(冷暖共用) 6萬元冷暖增0.6萬元
結(jié)論：
1、通過對多種戶用中央空調(diào)系統(tǒng)的性能進(jìn)行比較，綜合評價風(fēng)冷冷風(fēng)式（多聯(lián)機(jī)）空調(diào)系統(tǒng)適用性較好，風(fēng)冷冷水式空調(diào)系統(tǒng)也有一定的優(yōu)勢，均可成為本工程較好的選擇。以上兩種系統(tǒng)在現(xiàn)今的同類工程項目中應(yīng)用也最為廣泛。
2、風(fēng)冷冷風(fēng)式（多聯(lián)機(jī)）空調(diào)系統(tǒng)便于連接新風(fēng)管道，使用中舒適程度較高（投入新風(fēng)比例根據(jù)情況不同應(yīng)具備可調(diào)性）。該系統(tǒng)有較為先進(jìn)的控制方式和無級調(diào)速電機(jī)，基本滿足調(diào)節(jié)和節(jié)能需要。加可分檔調(diào)節(jié)的新風(fēng)閥增加費用0.2萬元。
3、宜采用輔助電加熱或熱泵機(jī)組，在過渡季節(jié)將起到較好作用。
4、若有條件，建議考慮冬季采暖時加濕的問題。
5、表內(nèi)所列的多種戶用中央空調(diào)系統(tǒng)均采用r22等瀕于淘汰的冷媒，環(huán)保性稍顯不足（r22冷媒生產(chǎn)可延遲到2020年）。
***家園項目咨詢部
2002/10/10
附件2，***家園直飲水供水方式比較表
供水方式 樓宇直飲水 家用小型直飲水機(jī)
產(chǎn)水量 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 5l/人 天
設(shè)計產(chǎn)水量 0.5～1t/小時 最小設(shè)備100加侖/天 454l/天
設(shè)備布置 設(shè)備布置 設(shè)備集中設(shè)在地下室通過循環(huán)管路送至各戶 各戶單獨布置
占地面積 小于40平方米 0.3平方米/戶
維修 工作量 小 大
復(fù)雜程度 復(fù)雜 簡單
方便性 不入戶 入戶
品質(zhì) 出水品質(zhì) 進(jìn)口設(shè)備，采用多重過濾消毒軟化等處理方式，水質(zhì)好 主要采用活性炭過濾，有軟化等功能，水質(zhì)相對一般
衛(wèi)生狀況 專人執(zhí)證上崗管理，系統(tǒng)定期沖洗，定期檢測，質(zhì)量控制嚴(yán)密，循環(huán)管路可保證水質(zhì)新鮮 住戶自己管理，過濾芯更換不及時易滋生病菌
計量 可計量收費 用戶自用
運(yùn)行可靠性 主要設(shè)備美國進(jìn)口，運(yùn)行可靠 國產(chǎn)設(shè)備質(zhì)量尚待改進(jìn)
投資 設(shè)備 30.0萬元 0. 5萬元/臺（國產(chǎn)）0.8萬元/臺（韓國世韓牌）
管道 銅質(zhì) ┈
不銹鋼 19.0萬元（含磁卡表） ┈
總投資 49.0萬元 ┈
運(yùn)行費用 1.0元/戶 天 1.1元/戶 天
售價 0. 2～0.4元/l （北京目前樓盤取費）
說明：
1、 表中數(shù)據(jù)估算基本條件：6層住宅，戶數(shù)120戶，戶均居住人數(shù)按6人計算，設(shè)備布置在地下室。
2、 運(yùn)行費用是按每戶用水30l/天的標(biāo)準(zhǔn)估算出來的。
3、 集中設(shè)置直飲水按目前北京地區(qū)最低售價200元/噸，生產(chǎn)成本60元/噸左右。
結(jié)論：
1、 隨著生活水平的提高，在高檔住宅中設(shè)置直飲水系統(tǒng)已是一種流行趨勢。
2、 依據(jù)上表，我們可以看到樓宇集中直飲水系統(tǒng)在出水品質(zhì)、衛(wèi)生條件、投資方面同家用小型直飲水機(jī)相比均具備優(yōu)勢，我們推薦在本項目中使用樓宇集中直飲水系統(tǒng)。
3、 集中系統(tǒng)的管材在材質(zhì)上有不銹鋼、ppr塑料管和銅質(zhì)管道。另外最近市場上還有不銹鋼內(nèi)襯納米塑料、鍍鋅鋼管內(nèi)襯塑料等新型管材，ppr塑料管檔次較低，銅管長期使用存在腐蝕污染問題，我們 建議使用不銹鋼管材。
***家園項目咨詢部
2002年10月15日
附件3，燃?xì)忮仩t相關(guān)問題的初步考察報告
一段時間來，我們對本項目中可能用到的燃?xì)忮仩t的一些相關(guān)問題進(jìn)行了了解，現(xiàn)歸納如下。由于時間較緊，所獲資料尚不完善，僅供參考。
1． 市場常見燃?xì)忮仩t的基本情況
目前在北京市工程建設(shè)中常用的燃?xì)忮仩t有常壓鋼制或鑄鐵制小型燃?xì)鉅t、大容量鋼制承壓燃?xì)忮仩t和真空相變鍋爐。由于本工程需要鍋爐容量較大，我們著重對功率在1500kw以上的鋼制承壓燃?xì)忮仩t和真空相變鍋爐進(jìn)行了考察。鋼制承壓燃?xì)忮仩t多采用濕背式三回程結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以歐洲品牌質(zhì)量較好，比較著名的品牌有德國的 buderus和意大利的 ferroli， 售價一般為10萬元/700kw，法國和北歐品牌次之，韓國和國產(chǎn)鍋爐價格較低，質(zhì)量也相對低一些。另外在北京目前公寓和寫字樓采用韓國產(chǎn)的真空相變鍋爐也比較多，這種鍋爐利用水在真空狀態(tài)下蒸發(fā)溫度降低，利用水的相變傳遞能量，鍋爐安全性較好，使用壽命長，本身自帶一級換熱器，但這種鍋爐出水溫度相對較低，報價也在10萬元/700 kw或略多。下面是典型鍋爐的商電話。
德國的buderus鍋爐：北京均友科技公司 tel: 66073670
意大利的ferroli：北京熱科機(jī)電工程公司 tel: 84035988
韓國 富-士特鍋爐：富-士特鍋爐經(jīng)銷公司： tel: 84405191轉(zhuǎn)1019
2． 關(guān)于本項目中燃?xì)忮仩t選用的一點建議：
（1） 鍋爐功率的基本匡算：
根據(jù)本項目的一些基本情況：總建筑面積36000平方米左右，約120戶住宅，住宅平均建筑面積200平方米左右，每戶均有兩個或兩個以上的配有洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間，會所配有游泳池（游泳池暫按25 x 8 x2米考慮），我們可以初步確定熱負(fù)荷如下：
冬季采暖熱負(fù)荷： 3300kw
洗浴熱水制備熱負(fù)荷 1000kw
泳池加熱負(fù)荷 500kw
合計 4800kw
在以上熱負(fù)荷計算中,洗浴熱水制備負(fù)荷我們考慮的比較大，根據(jù)97年版的《給排水設(shè)計規(guī)范》，高檔住宅人均熱水用量定額最大只有150升/人 天，考慮到我們的住宅定位屬于北京市目前檔次較高的，采用的洗浴設(shè)備需水量較大，我們是按200升/人 天考慮的。
根據(jù)上面的熱負(fù)荷總量，我們可以選擇2臺2500kw的熱水鍋爐，也可以選擇3臺1400 kw～1600kw的熱水鍋爐（考慮到安全問題，我們不建議使用蒸汽鍋爐），由于房屋出售有一個過程，3臺鍋爐在使用上會更靈活和經(jīng)濟(jì)。
3． 燃?xì)忮仩t房在設(shè)計中應(yīng)注意的一些問題
（1）燃?xì)忮仩t房通常包括燃?xì)庥嬃块g、鍋爐間、控制室、水泵間和換熱間及工人休息室，另外燃?xì)夤就ǔＲ笤谂c鍋爐房不相鄰的地方設(shè)置燃?xì)庹{(diào)壓間。燃?xì)庥嬃块g和調(diào)壓間里的設(shè)備管路由市煤熱設(shè)計院設(shè)計。一般燃?xì)忮仩t要求使用單獨的中壓燃?xì)夤艿溃灿惺褂玫蛪喝細(xì)獾?，但必須與燃?xì)夤緶贤ê茫⑶乙褂脝为毠艿馈?/p>
（2）燃?xì)忮仩t房必須有足夠的泄壓面積，所以燃?xì)忮仩t房選址要靠外墻，通過窗井泄壓。本項目中鍋爐房凈高最好不低于3.6米。鍋爐房上一層和貼鄰不得作為主要疏散通道、不得有居民居住或人員聚集。
（2） 燃?xì)忮仩t房報建的基本程序是：設(shè)計完成設(shè)計圖紙后報消防主管部門審批，在得到消防主管部門審批意見后按其修改設(shè)計，再報技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備監(jiān)察科審批，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。
4． 燃?xì)忮仩t房投資初步估算
（1） 鍋爐房采用2臺歐洲名牌2500kw鋼制鍋爐。
鍋爐設(shè)備 84.0萬元
軟水設(shè)備 6.0萬元
定壓設(shè)備 3.5萬元
電控設(shè)備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃?xì)鈭缶筋^ 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設(shè)備及管路 8.0萬元
合計 167.8萬元
（2） 鍋爐房采用3臺歐洲名牌1600kw鋼制鍋爐。
鍋爐設(shè)備 80.0萬元
軟水設(shè)備 6.0萬元
定壓設(shè)備 3.5萬元
電控設(shè)備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃?xì)鈭缶筋^ 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設(shè)備及管路 8.0萬元
合計 163.8萬元
（3） 采用3臺韓國 富-士特鍋爐bov-1300g
總價約180萬元（詳見報價單）
兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
