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序論：在您撰寫房地產開發(fā)企業(yè)審計時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
房地產開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期長、開發(fā)經營業(yè)務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發(fā)企業(yè)調節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產和開發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發(fā)企業(yè)根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本,而開發(fā)產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。
對于房地產開發(fā)企業(yè)高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業(yè)土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產減值準備。對于轉入開發(fā)產品成本的土地使用價值的確認問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發(fā)產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發(fā)產品的成本。
二、人為調節(jié)經營收入
(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發(fā)企業(yè)收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應確認收入。但房地產開發(fā)企業(yè)為了調節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外,還經營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產品的合資中,房地產開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務中,房地產開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業(yè)務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發(fā)產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。
(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉房時,往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調節(jié)經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業(yè)人為調節(jié)收入的問題。
三、人為調節(jié)開發(fā)成本和經營成本
(一)隨意提取公共配套設施費,調節(jié)開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發(fā)產品的成本中,預提標準由企業(yè)根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發(fā)企業(yè)為了調節(jié)利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發(fā)成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發(fā)生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分攤,而是根據企業(yè)利潤情況和財務報告的需要,在開發(fā)成本和財務費用之間為劃分,調節(jié)當期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現象。(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經營成本,以降低開發(fā)產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規(guī)定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規(guī)劃設計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發(fā)產品的開發(fā)成本和經營成本,審查出人為調節(jié)成本的數額,并提請企業(yè)調整賬務,按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發(fā)企業(yè)通過各種關系以危房改造、開發(fā)經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發(fā)企業(yè)往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發(fā)企業(yè)的經營過程,掌握相關法規(guī)和各項費用上繳標準,將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當地政府部門規(guī)定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產開發(fā)投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權,在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發(fā)時,其土地使用權應從無形資產轉入開發(fā)成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
關鍵詞：房地產；稅種；審計
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
我國房地產業(yè)在近幾年來的努力下迅猛的發(fā)展起來，成為國民經濟的支柱產業(yè)，對國家經濟的增長發(fā)揮著重要作用。我國審計機關，結合國家相關政策將房產產業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內容。這些調整在一定程度上維護了房產業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產產業(yè)的審計水平，也為房地產產業(yè)的展帶來有效作用。
一、房地產企業(yè)的主要稅種
我國的房地產企業(yè)應納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：
1.營業(yè)稅。營業(yè)稅是按照房產企業(yè)所建建筑及不動產的出售來計稅的，其中還有相應的建設維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。
2.企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)的應繳納稅收的所得稅部分。
3.印花稅。房地產企業(yè)在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。
4.房產稅。房產租金所得的收入應繳納的稅。
5.土地增值稅。在房產企業(yè)中，因轉讓房地產獲得的增值收入而繳納的稅。
6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在使用國有土地時，依據使用土地的面積而繳納的稅。
7.契稅。房產企業(yè)在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。
二、房地產開發(fā)企業(yè)主要稅種的審計要點
1.營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計。一般情況下，房地產開發(fā)商通過銷售樓房和出租樓房取得相應的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產數量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預收款長期掛賬或通過其它手段轉移所得收入。除此之外，房地產企業(yè)自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產品、建立市場后，企業(yè)會借此給予相應的獎勵，也會在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節(jié)針對稅收相關內容進行分析。
2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業(yè)的問題也存在這許多內容。審計調查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒有記錄內容，企業(yè)一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書面合同或票據時，應立即購買印花稅票進行印花稅的繳納?，F行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關會計等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。
3.房產稅的審計。房產稅以房產的剩余數值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%?，F行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產開發(fā)商在出售樓房之前，對這些產品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發(fā)商如果有出租或出借樓房的現象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關注房地產開發(fā)商的銷售現狀，以防有將房產出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現象。另一方面，因為企業(yè)工程的時間往往很長，滯后于產品的使用時間，一些工程企業(yè)的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業(yè)要適時的調整計入房產稅的稅基。
4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數值的正確計算，就要在審查時緊密關注房地產開發(fā)商是否將房產收入長期掛賬，企業(yè)有可能并未及時繳納稅款。企業(yè)在獲得實際收入使也會有遺漏的現象發(fā)上，在進行銷售時，也會出現成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經取得的土地使用權的支付內容在開發(fā)轉讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應用上，企業(yè)也會將不屬于開發(fā)成本的費用計入開發(fā)成本當中，在與相關單位進行合同轉讓和會計憑證核對時，成本結轉辦法也會出現失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國家相關規(guī)定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業(yè)項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額?？偠灾趯ν恋卦鲋刀愡M行有關稅收審計時，要注意核實房地產轉讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據這些內容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應繳納稅額的正確性。
5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現金形式發(fā)放的工資是否已經被扣去個人所得稅；諸如個人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產的員工已有負擔個人所得稅或者企業(yè)為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉換成已經包含稅收收入后的個人所得稅的計算結果。
6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產開發(fā)企業(yè)要繳納的國有土地使用權出讓的稅額。房地產在開發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數據查證的。在審計契稅時，房地產開發(fā)會與購買者達成協(xié)議，未開發(fā)票或少開發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據，這就注意加強和房產管理部門的協(xié)調溝通，以防這類事情的不確定性。
三、結語
總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業(yè)進行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發(fā)展，消除房地產企業(yè)在獲取利潤中的偷稅漏稅現象，確保國家的相關利益，維護社會人民的合法權益，這就要我們的稅收機關要做出不斷地努力。
參考文獻：
[1]黃慧豪,麥錦華,梅愛付,等.房地產調控形勢下個人住房貸款的風險表現及審計關注點[J].財經界(學術),2010.
房地產開發(fā)企業(yè)生產的最終產品――開發(fā)產品生產周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發(fā)產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發(fā)產品竣工，產權移交購房業(yè)主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產開發(fā)產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產，可以確認銷售收入實現時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產開發(fā)企業(yè)會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入審計做些探討。
一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法
房地產開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。
1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。
根據《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權有關的繼續(xù)管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應在工程決算并與購房業(yè)主辦理產權移交手續(xù)后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。
2、利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。
房地產銷售專用發(fā)票是房地產開發(fā)企業(yè)銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。
3、延遲開具房地產銷售專用發(fā)票，調整銷售收入入賬時間。
房地產開發(fā)企業(yè)應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產銷售專用發(fā)票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。
4、將開發(fā)產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。
根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發(fā)產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發(fā)企業(yè)減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。
5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。
房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復支出。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。
二、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法
針對房地產開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業(yè)知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。
1、從管理當局的誠信度及能力分析。
管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產開發(fā)企業(yè)作假的可能性。
2、對房地產開發(fā)企業(yè)預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發(fā)票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。
針對房地產開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。
3、對房地產開發(fā)企業(yè)利用房地產銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。
針對房地產開發(fā)企業(yè)利用房地產銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應房地產銷售專用發(fā)票聯(lián)進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發(fā)現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發(fā)企業(yè)進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務約定。
4、對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。
針對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發(fā)現是否存在此類業(yè)務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發(fā)現問題。若審計中發(fā)現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發(fā)企業(yè)進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。
5、對房地產開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。
關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；內部審計；舞弊
中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年5月26日
一、當前我國房地產開發(fā)企業(yè)內部審計存在的問題
我國的內部審計是在20世紀80年代以后發(fā)展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規(guī)的出臺表明我國推進內審工作的決心?！秲炔繉徲嫊盒修k法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規(guī)定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發(fā)展。但改革開放以來，我國才大力發(fā)展市場經濟，并沒有給企業(yè)內審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產行業(yè)，還存在諸多不足和問題：
（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發(fā)達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發(fā)展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業(yè)的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監(jiān)察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。
（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發(fā)屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業(yè)的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業(yè)知識的相互配合。所以，作為房地產企業(yè)的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業(yè)內部財務系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統(tǒng)的專業(yè)訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發(fā)揮其作用。
（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發(fā)企業(yè)在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（四）信息溝通不對等，跨區(qū)域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團化、規(guī)?；l(fā)展的房地產企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現破綻。后期企業(yè)內審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現問題，但損失已既成事實。
（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。
二、加強房地產開發(fā)企業(yè)內部審計相關對策
（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度
房地產開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期長、開發(fā)經營業(yè)務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發(fā)企業(yè)調節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產和開發(fā)成本
2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”，然后設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產開發(fā)企業(yè)根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產。房地產開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本，而開發(fā)產品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。
對于房地產開發(fā)企業(yè)高估土地使用權的問題，建議審計時應將企業(yè)土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比，對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產減值準備。對于轉入開發(fā)產品成本的土地使用價值的確認問題，企業(yè)會計制度未明確規(guī)定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權賬面價值轉入開發(fā)產品成本時，先將評估增值部分沖轉，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發(fā)產品的成本。
二、人為調節(jié)經營收入
（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產開發(fā)企業(yè)收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應確認收入。但房地產開發(fā)企業(yè)為了調節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。
（二）隱瞞收入，私設小金庫。房地產開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外，還經營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產品的合資中，房地產開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務中，房地產開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業(yè)務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。
（三）將開發(fā)產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務處理。按規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的，應視同銷售進行賬務處理，按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務處理。
（四）將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉房時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出，既虛減經營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。
對于上述調節(jié)經營收入的行為，建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外，還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對；將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法，查實企業(yè)人為調節(jié)收入的問題。
三、人為調節(jié)開發(fā)成本和經營成本
（一）隨意提取公共配套設施費，調節(jié)開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發(fā)產品的成本中，預提標準由企業(yè)根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發(fā)企業(yè)為了調節(jié)利潤，往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準，多計或少計開發(fā)成本。
（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發(fā)生的資產支出數相掛鉤，根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定的方法計算分攤，而是根據企業(yè)利潤情況和財務報告的需要，在開發(fā)成本和財務費用之間為劃分，調節(jié)當期利潤；對于計入開發(fā)成本中的借款費用，在各開發(fā)項目中的分配也未經過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現象。
（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業(yè)在項目開發(fā)完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經營成本前后不一。
（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經營成本；此外，企業(yè)還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經營成本，以降低開發(fā)產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業(yè)所得稅。
對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規(guī)定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規(guī)劃設計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發(fā)產品的開發(fā)成本和經營成本，審查出人為調節(jié)成本的數額，并提請企業(yè)調整賬務，按規(guī)定補繳稅金。
四、漏繳規(guī)費
（一）漏繳土地出讓金。有的房地產開發(fā)企業(yè)通過各種關系以危房改造、開發(fā)經濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上，房地產開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。
（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用，如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關系操作空間和政策利用空間，房地產開發(fā)企業(yè)往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。
對于上述問題，建議審計人員應詳細了解房地產開發(fā)企業(yè)的經營過程，掌握相關法規(guī)和各項費用上繳標準，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當地政府部門規(guī)定的應繳數進行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。
五、套取銀行信用，違規(guī)貸款
房地產開發(fā)投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：
（一）將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行，套取銀行信用。房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權，在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發(fā)時，其土地使用權應從無形資產轉入開發(fā)成本，此時，該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本，實質上已不具有價值。但房地產開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權抵押給銀行，辦理抵押貸款。
（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。
（一）缺乏個人誠信機制
我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發(fā)企業(yè)在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。
（二）信息溝通不對等，跨區(qū)域經營管理難度加大
房地產公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團化、規(guī)?；l(fā)展的房地產企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現破綻。后期企業(yè)內審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現問題，但損失已既成事實。
（三）房地產的建造價格具有隱蔽性
各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。
二、加強房地產開發(fā)企業(yè)內部審計相關對策
（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度
1、建立符合企業(yè)特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監(jiān)事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協(xié)調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發(fā)企業(yè)需根據自身特點及組織規(guī)模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業(yè)務上向審計委員會報告業(yè)績，在行政上向經理層負責并報告工作。
2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規(guī)范的內部審計制度，來監(jiān)督和保障內部審計工作的有效執(zhí)行，不斷加強企業(yè)內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業(yè)資產收益率和經濟效益，實現房地產開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內部審計工作制度，規(guī)范企業(yè)的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。
3、加強法制建設，完善相關法律法規(guī)。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規(guī)，國家有義務為房地產開發(fā)企業(yè)內部審計工作提供一個良好的法律環(huán)境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規(guī)定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計規(guī)章制度，最終使我國房地產開發(fā)企業(yè)內部審計達到規(guī)范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執(zhí)行審計工作，以有效發(fā)揮內部審計職能，來制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風險。
（二）加強房地產開發(fā)企業(yè)內部控制環(huán)境建設
1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監(jiān)督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發(fā)企業(yè)內部審計由“監(jiān)督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創(chuàng)新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監(jiān)督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發(fā)揮內審協(xié)會的作用，推進房地產開發(fā)企業(yè)內部審計順利轉型。
2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業(yè)內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業(yè)的高風險區(qū)域應當進行經常性檢查，及時發(fā)現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業(yè)面臨的風險。同時，內部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業(yè)績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。
3、建立內部控制監(jiān)督機構。內部控制監(jiān)督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監(jiān)督人員應獨立于本單位的業(yè)務和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實質上監(jiān)督則是指在掌握相當數量的政策法規(guī)和內部規(guī)章制度基礎上實施稽核?；斯ぷ饕贫茖W、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務和重要風險點。內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環(huán)境，必然對內部審計的有效開展提供良好環(huán)境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。
（三）有效提高企業(yè)內部審計執(zhí)行力
1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發(fā)企業(yè)停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規(guī)范化建設，加強內部控制審計；突出戰(zhàn)略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰(zhàn)略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業(yè)做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發(fā)展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發(fā)展，參與經營決策、產品轉型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計掌握的企業(yè)內部信息，提出意見和建議，發(fā)揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業(yè)的每個運轉環(huán)節(jié)和經營活動中去。
2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發(fā)揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規(guī)定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優(yōu)秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中。可以參照國際內部審計協(xié)會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業(yè)門檻，優(yōu)化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發(fā)現問題、解決問題、協(xié)調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。
3、及時改進審計手段。房地產開發(fā)企業(yè)內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創(chuàng)新。當前，房地產開發(fā)企業(yè)在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統(tǒng)進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環(huán)節(jié)。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發(fā)企業(yè)可參照國外大型企業(yè)，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發(fā)適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業(yè)財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。
（四）結合企業(yè)自身特點展開審計工作
我國房地產業(yè)經過近20年的發(fā)展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監(jiān)督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。
三、小結
關鍵詞：房地產開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。
一、房地產開發(fā)企業(yè)審計當中存在的問題
1.虛增房地產開發(fā)成本
開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業(yè)無形資產的虛增。并且將虛增部分的無形資產全部轉入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現公開競價，致使許多房地產開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業(yè)的經營收入問題
房地產開發(fā)企業(yè)經營收入存在著人為調節(jié)的現象，通過人為調節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產管理難度。
房地產開發(fā)企業(yè)隱瞞經營的實際收入現象嚴重，由于國家規(guī)劃對于房地產開發(fā)中的經營合資開發(fā)以及商品房出租等經營活動不予制約，導致了房地產開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務利用來私設小金庫。房地產企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內，將租金賬外另存，這些都形成了房地產開發(fā)企業(yè)經營收入賬目不實，私設小金庫現象嚴重。
房地產開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據我國對房地產的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務等活動的產品需要按規(guī)定繳納相應的營業(yè)稅，然而房地產開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉房的銷售收入來抵扣出租房和周轉房裝修改建所花費的費用。房地產開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經營收入，再加上商品房、出租房以及周轉房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控
房地產企業(yè)人為調節(jié)開發(fā)和經營成本主要表現在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發(fā)成本以及經營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產品開發(fā)的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產開發(fā)企業(yè)根據建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產開發(fā)企業(yè)卻為了調節(jié)企業(yè)自身的利益，根據自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴重。
房地產開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產支出相結合來確定。然而房地產開發(fā)企業(yè)根據企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務費用之間劃分來調節(jié)企業(yè)的利益，隨意分攤開發(fā)項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現象的發(fā)生。
目前，很多房地產開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現象嚴重
對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數額差別較大，對危房改建和經濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據相關規(guī)定，此情況房地產改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產開發(fā)企業(yè)頻繁出現漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產開發(fā)企業(yè)出現拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現象。
二、針對房地產開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應的建議
1.對土地使用權進行正確的評估
在對房地產開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。
2.加強對經營收入的管理
在進行審計的過程當中，要對房地產開發(fā)企業(yè)的經營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調節(jié)經營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產開發(fā)企業(yè)成本的管理
在對房地產開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當地的地價等標準進行對比核對，防止虛增成本現象發(fā)生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經驗估算法的運用來對房地產開發(fā)項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細了解房地產開發(fā)企業(yè)經營管理的全過程，而且還要對相關的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當地政府規(guī)定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。
總結：
在房地產開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發(fā)有限公司）
參考文獻：
