時(shí)間：2023-07-24 16:16:29
序論：在您撰寫投資估算的步驟時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.效益與費(fèi)用計(jì)算的一致性原則。采取旅游項(xiàng)目的效益與費(fèi)用計(jì)算的一致性原則能夠正確評價(jià)旅游投資項(xiàng)目。如果在某旅游項(xiàng)目投資估算中包含了一項(xiàng)工程，那么因建設(shè)該工程而獲得的增加效益就應(yīng)該予以考慮，否則就低估了項(xiàng)目的總體效益；反之，如果起初考慮了該工程對某旅游項(xiàng)目效益的總體貢獻(xiàn)，但投資成本卻未計(jì)算在內(nèi)，那么該旅游投資項(xiàng)目的效益就可能被高估。所以，只有將收益與投入的估算限定在同一范圍內(nèi)，計(jì)算出來的凈效益才是投入的真實(shí)回報(bào)。
2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠原則。準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對于財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確有著決定性作用。財(cái)務(wù)評價(jià)的大部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是通過估算和預(yù)測得來的，具有不確定性?；A(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠原則，可以在最大程度上穩(wěn)妥地確定和選取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，使財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的可靠性實(shí)現(xiàn)最大化，避免過度樂觀估算帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)，更好地滿足旅游投資決策的需要。
3.靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，動(dòng)態(tài)分析為主原則。世界上比較通行的財(cái)務(wù)評價(jià)是以基于資金時(shí)間價(jià)值理論的動(dòng)態(tài)分析法為主，估算某一項(xiàng)目全部計(jì)算期內(nèi)每年的費(fèi)用和效益，同時(shí)采取現(xiàn)金流量分析的靜態(tài)分析方法，計(jì)算凈現(xiàn)值和收益率評價(jià)指標(biāo)。
(二）旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的作用
1.旅游投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)可以說是旅游投資項(xiàng)目決策分析與整體評價(jià)中不可或缺的重要組成部分。旅游項(xiàng)目評價(jià)應(yīng)從多方面、多角度進(jìn)行，從旅游項(xiàng)目的前評價(jià)、中間評價(jià)到后評價(jià)，貫穿始終，旅游項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)都是不可或缺的重要內(nèi)容。在旅游投資項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、機(jī)會(huì)研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告中，財(cái)務(wù)評價(jià)都是其不可缺少的重要組成部分。
2.在旅游項(xiàng)目或方案選取比對時(shí)，旅游投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)也起著十分重要的作用。這種方案比選可以說是旅游投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價(jià)的精髓。通過方案的比選，適當(dāng)優(yōu)化工程、技術(shù)、規(guī)模等各方面內(nèi)容，最后的財(cái)務(wù)分析結(jié)果反饋到方案的建設(shè)中，以優(yōu)化旅游項(xiàng)目整體。
3.在旅游投資項(xiàng)目決策過程中，旅游投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)論是該項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。在某一旅游項(xiàng)目中，該項(xiàng)目的發(fā)起人決策、權(quán)益投資人決策、債權(quán)人決策、審批人決策等等，都要依據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)論。對于需要政府審核的項(xiàng)目，審核部門在決策時(shí)，也都要以相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為該旅游項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)影響力的判斷基礎(chǔ)。
二、旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)容與步驟
由于旅游項(xiàng)目的目標(biāo)和性質(zhì)不同，旅游投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)內(nèi)容也有所不同。對以經(jīng)營為目的的旅游項(xiàng)目而言，旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)內(nèi)容應(yīng)包括財(cái)務(wù)費(fèi)用與效益的估算、償債能力分析、營利能力評價(jià)和財(cái)務(wù)生存能力分析等；為社會(huì)公眾提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的非經(jīng)營性項(xiàng)目，財(cái)務(wù)評價(jià)有其專門的體系。
（一）旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的內(nèi)客
1.明確旅游項(xiàng)目評價(jià)范圍，根據(jù)旅游投資項(xiàng)目的融資方式和性質(zhì)選取適宜的評價(jià)方法。
2.通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對財(cái)務(wù)費(fèi)用與效益進(jìn)行估算，主要包括成本費(fèi)用、營業(yè)收入和相關(guān)稅金的估算等，并制作相關(guān)輔助財(cái)務(wù)報(bào)表。這些估算是旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價(jià)的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，即對旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、分析與估算。
3.進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)，即計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)并編制財(cái)務(wù)分析報(bào)表，主要包括償債能力分析、營利能力分析和財(cái)務(wù)生存能力分析。4.在對某旅游項(xiàng)目初期方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)后，還需要進(jìn)行不確定性的分析，主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。這需要將財(cái)務(wù)分析的結(jié)果進(jìn)行反饋，優(yōu)化原方案，甚至進(jìn)行重大調(diào)整。
（二）旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的步驟
財(cái)務(wù)評價(jià)的步驟與各組成部分之間的關(guān)系，主要包括財(cái)務(wù)評價(jià)與融資方案、投資估算之間的關(guān)系。財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)是融資方案和投資估算，但在實(shí)際操作的過程中，三者互有關(guān)聯(lián)，相互影響，這可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)體系設(shè)置與方法上。首先要分析融資前的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量，分析結(jié)果可以體現(xiàn)出項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的合理性，以用于未來投資決策或項(xiàng)目方案的比選。這是考察項(xiàng)目是否具備可行性，對項(xiàng)目發(fā)起人、債權(quán)人、投資者和政府部門有很大用處。假設(shè)財(cái)務(wù)評價(jià)的第一步分析結(jié)論為“可行”，然后才能繼續(xù)考慮融資方案，進(jìn)行該項(xiàng)目的融資后分析，其主要包括項(xiàng)目償債能力分析、資本金現(xiàn)金流量分析和財(cái)務(wù)生存能力分析等，它是融資方案必選、融資決策和投資者出資的重要依據(jù)。
三、旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)計(jì)算
1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算是旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)中起著關(guān)鍵性的作用?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的估算主要包括六個(gè)方面：旅游項(xiàng)目總投資的估算、項(xiàng)目經(jīng)營期的確定、總成本費(fèi)用的估算、銷售收入及銷售附加的估算、總利潤及分配的估算、借款的本金與利息的估算。2.財(cái)務(wù)報(bào)表的編制財(cái)務(wù)報(bào)表是旅游項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源和核心。財(cái)務(wù)報(bào)表一般可分為基礎(chǔ)報(bào)表和輔助報(bào)表兩個(gè)類別，二者層次不同，互為補(bǔ)充，在編制報(bào)表欄目時(shí)要充分考慮到二者之間的關(guān)聯(lián)?；A(chǔ)報(bào)表是依據(jù)輔助報(bào)表提供的各要素資料編制而成，用來計(jì)算或分析旅游項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，主要包含利潤表、現(xiàn)金流量表、資金負(fù)債表、資金來源與運(yùn)用表和外匯平衡表等?；A(chǔ)報(bào)表是旅游項(xiàng)目評價(jià)中不可或缺的一套完整報(bào)表，并可以通用，適應(yīng)于各類其他項(xiàng)目的需要。輔助報(bào)表則是在調(diào)研考察而確定基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對旅游項(xiàng)目的資產(chǎn)、權(quán)益、負(fù)債、成本、費(fèi)用和收入等基本組成部分進(jìn)行匯總計(jì)算而編制出的基本數(shù)據(jù)估算表，其包括流動(dòng)資金估算表、建設(shè)投資估算表、總成本費(fèi)用估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、銷售收入和稅金估算表等。輔助報(bào)表可以因旅游項(xiàng)目的特點(diǎn)和性質(zhì)的不同而有不同的編制與計(jì)算方法。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟
估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：
1 根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動(dòng)平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。
2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。
3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動(dòng)平均法，令移動(dòng)長度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動(dòng)平均值mt和二次移動(dòng)平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值
首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。
其次，計(jì)算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。
最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。
2 我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表8所示。
估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。
由相關(guān)研究報(bào)告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。
(4)計(jì)算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值
將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。
3 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表14所示。
估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。
假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。
由《2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。
(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
一、建設(shè)工程投資估算
對一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目來說，費(fèi)用估算是不可或缺的重要步驟，隨著工程的進(jìn)度實(shí)施，工程需要運(yùn)用的相關(guān)信息也更多，工程造價(jià)需要進(jìn)行更加精細(xì)的估算，且整個(gè)過程也會(huì)更加復(fù)雜。而在建設(shè)項(xiàng)目工程中，投資估算這一步驟相對靠前，在對投資進(jìn)行估算時(shí)，很多因素都沒有辦法進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的確定，而且，在工程施工與執(zhí)行時(shí)，不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些影響因素，對工程造價(jià)產(chǎn)生不可預(yù)見的影響，這也讓項(xiàng)目投資難以進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，因此，前期估算就會(huì)面臨更多的不確定性，估算過程也相對粗糙，但投資估算對整個(gè)工程費(fèi)用的影響程度是非常大的。投資估算主要存在于項(xiàng)目前期，是項(xiàng)目計(jì)價(jià)最重要的環(huán)節(jié)，能夠?qū)?xiàng)目的資金籌措與經(jīng)濟(jì)評價(jià)產(chǎn)生影響，對工程的基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模，投資決策方案、投資實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果、投資經(jīng)濟(jì)效果等，都有直接影響，更關(guān)系到建設(shè)工程是否能夠順利進(jìn)行。傳統(tǒng)的估算方法主要有比例估算法、資金周轉(zhuǎn)率法、綜合指標(biāo)法、生產(chǎn)力指數(shù)法等，雖然這些方法也能夠?qū)ν顿Y進(jìn)行大體上估算，但有些需要細(xì)分工程量，有些更傾向于經(jīng)驗(yàn)估算，在當(dāng)前條件下，已經(jīng)無法完全滿足建設(shè)工程項(xiàng)目在投資方面的估算需求了。而國外一些工程項(xiàng)目在估算過程中，普遍會(huì)運(yùn)用歷史數(shù)據(jù)分析法，在理論方面也有很多投資估算的模型，但在實(shí)際操作過程中，這些理論模型并不實(shí)用。因此，筆者選用多元統(tǒng)計(jì)法對工程項(xiàng)目中的投資進(jìn)行估算與分析，以確保估算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與高效。
二、數(shù)據(jù)的整理與分析
1.數(shù)據(jù)的收集與分析。
為了構(gòu)建起數(shù)據(jù)模型，需要對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從工程費(fèi)用指數(shù)入手，對相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換。歷史數(shù)據(jù)對于模型的構(gòu)建來說是不可或缺的輸入元素，對模型參數(shù)與分析方法的選擇有很大影響。筆者從某工程咨詢企業(yè)中獲得了89個(gè)建設(shè)工程的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要涉及的內(nèi)容有：建筑的標(biāo)號、年限、類型、地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、可利用率等，實(shí)際成本主要指的是項(xiàng)目工程的總造價(jià)與單位造價(jià)。在回歸方程中，自變量主要指的是一些比較典型的建筑物參數(shù)，這些參數(shù)具有一定特征，能夠?qū)挝辉靸r(jià)產(chǎn)生影響，主要包括：總面積、層數(shù)、層高空間可利用率、結(jié)構(gòu)等，這些參數(shù)也是在建筑初期能夠基本確定下來的。
2.數(shù)據(jù)的篩選。
因?yàn)闃颖局械墓こ填愋洼^多，工程類型的不同所產(chǎn)生的單位造價(jià)也會(huì)不同，為了準(zhǔn)確的將變量分布的偏離量鑒別出來，在運(yùn)用多元回歸法進(jìn)行分析以前，需要檢驗(yàn)變量的分布情況，以不同建筑類型為基礎(chǔ)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行合理篩選?？梢赃\(yùn)用R軟件中的plot語句來實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過篩選之后，可以剔除一些特殊的樣本，本實(shí)驗(yàn)中沒有發(fā)現(xiàn)特殊樣本。之后在89個(gè)樣本中選取9個(gè)項(xiàng)目，分別為3號、8號、13號、17號、34號、45號、53號、61號、82號，剩下的80個(gè)數(shù)據(jù)則用于回歸模型的構(gòu)建與分析。
三、以多元統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的分析模型
在會(huì)計(jì)領(lǐng)域中，回歸分析是一種比較常見的數(shù)理分析方法，主要以事物發(fā)展為基礎(chǔ)，對事物的主要矛盾進(jìn)行分析，并研究主要矛盾之間的關(guān)系，之后構(gòu)建起相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，對模型進(jìn)行預(yù)測。在建設(shè)工程項(xiàng)目中，投資的估算與上述過程非常類似，單位造價(jià)與建設(shè)項(xiàng)目工程中的很多因素都有一定的聯(lián)系，這些因素相結(jié)合，能夠在很大程度上對工程的單位造價(jià)產(chǎn)生影響。由于大部分多元非線性回歸問題都能夠變成多元線性回歸問題，因此，本文在建立模型時(shí)選用多元線性回歸進(jìn)行模型的建立與投資的估算。
1.建立數(shù)學(xué)模型。
將單位造價(jià)設(shè)成Y，X1表示總面積，X2表示層高，X3表示空間可利用率、X4表示層數(shù)，X5與X6表示的是結(jié)構(gòu)因變量（如果X5=1，X6=0，建筑是磚混結(jié)構(gòu)；如果X5=0，X6=1，建筑是框架結(jié)構(gòu)；如果X5、X6=0，建筑是鋼結(jié)構(gòu)），上述六個(gè)為非隨機(jī)因素。Y會(huì)受到的影響除了這六個(gè)因素以外，還會(huì)受到隨機(jī)因素的影響，用ε表示，Y與上述因素之間存在線性聯(lián)系，可以用公式表示如下：Y=Xβ+ε，其中，β表示的是常數(shù)，該式可以看成一元多種回歸。
2.擬合回歸模型。
將歷史數(shù)據(jù)制作成與之相對應(yīng)的文本文件，將程序代碼輸入到R軟件中，便可以得到相應(yīng)的投資估計(jì)方程。從計(jì)算結(jié)果來看，X1與Y之間的關(guān)系并不大，因此，可以將這一數(shù)據(jù)剔除。從邏輯角度看，與投資中單位造價(jià)存在較大聯(lián)系的是空間可利用率，在空間可利用率一定的情況下，總面積的變化不會(huì)對單位造價(jià)產(chǎn)生太大影響。一般情況下，總面積主要是通過其他變量間接對單位造價(jià)產(chǎn)生影響的，舉例來說，某建設(shè)工程的層數(shù)、房間數(shù)都一定，總面積的增加會(huì)導(dǎo)致空間可利用率變大，單位造價(jià)會(huì)隨之減??；而在層數(shù)與空間可利用率一定的情況下，總面積增加會(huì)使房間數(shù)增多，而單位造價(jià)不會(huì)發(fā)生很大變化，因此，可以剔除總面積這一變量。
3.判斷有效性。
在剔除X1以后，可以在R軟件中對回歸方程進(jìn)行重新擬合，但所得到數(shù)據(jù)之間的回歸效果并不理想。如果假設(shè)模型正確，則可以通過回歸函數(shù)進(jìn)行推斷，但在此之前，需要對模型的適應(yīng)性進(jìn)行檢驗(yàn)，以對模型的有效性進(jìn)行合理判斷。從檢驗(yàn)結(jié)果來看，將X1剔除之后的回歸方程殘差圖呈現(xiàn)出散開的漏斗狀，這說明誤差方差并不相等，所以，之后需要對Y進(jìn)行變化，這一過程可以運(yùn)用Box—Cox的方法。運(yùn)用回歸函數(shù)線性、誤差齊性、誤差獨(dú)立性以及誤差服從性，可以對變化之后的回歸方程進(jìn)行有效性分析，得出新的殘差圖。新的殘差圖所顯示出來的數(shù)據(jù)點(diǎn)基本上散布在一條線上，滿足同方差性.
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】政府投資項(xiàng)目；工程造價(jià)；公益性項(xiàng)目；社會(huì)效益；綜合效益；跟蹤審計(jì)；投資效益
0 引言
政府工程的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為規(guī)模大、工期緊、質(zhì)量要求高、社會(huì)影響力大。政府工程使用的多為財(cái)政資金，因其特殊性不僅需要重視經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也需要重視社會(huì)效益。怎樣合理、高效的利用好這些資金，就成了一個(gè)非常值得研究的問題。
1 決策階段影響工程造價(jià)的主要因素
決策的正確性是造價(jià)合理性的前提，我國的政府工程因投資決策失誤造成的損失是觸目驚心的，決策階段工作成果決定了項(xiàng)目是否成功。
1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定；
2）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)的選擇。
2 決策階段造價(jià)控制的主要環(huán)節(jié)
2.1 做好項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作
要做好項(xiàng)目的投資預(yù)測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價(jià)格、大宗材料采購地等，對于做經(jīng)濟(jì)評價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料。造價(jià)人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。
2.2 認(rèn)真做好可行性研究報(bào)告
可行性研究，是對建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上、工程上、經(jīng)濟(jì)上是否合理和可行進(jìn)行全面分析、論證，提出評價(jià)；是確定建設(shè)項(xiàng)目和編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。因此，它的質(zhì)量、深度、投資估算的準(zhǔn)確性，對建設(shè)項(xiàng)目投資起著舉足輕重的作用。國家規(guī)定，初步設(shè)計(jì)總概算和可行性研究報(bào)告的投資估算，出入不大于10%，否則，要對擬建項(xiàng)目重新決策。
2.3 全面細(xì)致編制投資估算
投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。它是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。在整個(gè)投資決策過程中，要對建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行估算，在此基礎(chǔ)上研究是否建設(shè)，因此投資估算要保證必要的準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。準(zhǔn)確、全面地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)。
2.4 建立財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)行的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，它是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，其評價(jià)結(jié)論是項(xiàng)目取舍的重要決策依據(jù)。
2.5 科學(xué)選優(yōu)
立項(xiàng)批準(zhǔn)之后，需要在可行性研究的基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目的多個(gè)解決方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、評價(jià)和優(yōu)選。目前，通常的做法是采用專家論證和招投標(biāo)方式，力求客觀、準(zhǔn)確地匯集與項(xiàng)目執(zhí)行有關(guān)的基本數(shù)據(jù)資料，請有經(jīng)驗(yàn)的專家根據(jù)規(guī)定的條件對各種技術(shù)方案進(jìn)行評價(jià)，從正反兩個(gè)方面提出意見，為決策者選擇及實(shí)施方案提供多方面的建議。
3 決策階段的投資估算
3.1 投資估算的內(nèi)容
建設(shè)工程項(xiàng)目估算的內(nèi)容，從構(gòu)成來講應(yīng)包括該項(xiàng)目從籌建、設(shè)計(jì)、施工，直至竣工投產(chǎn)所需的全部費(fèi)用，分為建設(shè)投資估算和流動(dòng)資金估算兩部分。
估算工作按投資決策過程的進(jìn)展相應(yīng)的分為三個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目建議書階段的投資估算、初步可行性研究階段的投資估算和詳細(xì)可行性研究階段的投資估算。在不同的階段，工作深度不同，估算的準(zhǔn)確程度也不一樣。
3.1.1 投資機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目建議書階段的投資估算
這一階段主要是選擇有利的投資機(jī)會(huì)，提出投資建議，該階段的工作可大致分為兩個(gè)步驟：
第一個(gè)步驟可稱為毛估階段，它屬于項(xiàng)目規(guī)劃的投資估算。估算的目的僅在于判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得進(jìn)一步研究。由于資料的綜合性很強(qiáng)，因此，估算的工作量小，時(shí)間和費(fèi)用均消耗少，但誤差率較大，允許在30%以上。
第二個(gè)步驟可稱為粗估階段。它屬于項(xiàng)目建議書階段的投資估算。在此階段，有了初步的流程圖、主要設(shè)備的生產(chǎn)能力，并已確定了項(xiàng)目的地理位置。粗估的目的主要是判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行，指導(dǎo)進(jìn)一步的研究。此階段的誤差率仍允許達(dá)30%。
3.1.2 初步可行性研究階段的投資估算
這一階段是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性之間的階段，此時(shí)要進(jìn)一步明確項(xiàng)目的可行性，以及設(shè)備、材料的規(guī)格、設(shè)備的生產(chǎn)能力、工廠的總平面圖、公用設(shè)施的初步配置等。進(jìn)而確定項(xiàng)目是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，并為下一步的研究和投資計(jì)劃奠定基礎(chǔ)，這種估算的誤差率為20%。
3.1.3 詳細(xì)可行性研究階段的投資估算
詳細(xì)可行性研究階段又可稱為最終可行性研究階段。在此階段，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了較詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，決定了項(xiàng)目是否可行，并比選出最佳投資方案，估算的投資額比較準(zhǔn)確，可據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目的籌資。這種估算的誤差率范圍為±10%。
3.2 投資估算的方法
建設(shè)投資的估算方法包括簡單估算法和投資分類估算法。簡單估算方法有生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法和投資估算指標(biāo)法等。這三種估算方法估算精度相對不高，主要適用于投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目預(yù)可行性研究階段。在項(xiàng)目可行性研究階段應(yīng)采用投資估算指標(biāo)法和投資分類估算法。
3.3 投資估算的作用
各個(gè)階段的估算有著各自的作用。項(xiàng)目建議書階段的投資估算，是項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一，并對項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算，是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，是研究分析項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件，一旦可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)，其投資估算額即成為建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額；工程項(xiàng)目的估算不僅對其設(shè)計(jì)概算起到控制作用，還是項(xiàng)目籌措資金及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃、核算建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資需要額及編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的重要依據(jù)。在工程設(shè)計(jì)招標(biāo)中，估算是優(yōu)選設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，衡量設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理的重要依據(jù)。估算也是設(shè)計(jì)者控制設(shè)計(jì)方案，實(shí)行工程限額設(shè)計(jì)的論據(jù)。
總之，投資決策過程，是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，依次分為若干階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度不同。另外由于在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，造價(jià)形式之間都存在著前者控制后者，后者補(bǔ)充前者這樣的相互關(guān)系。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著投資估算作為限額目標(biāo)對其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。合理地計(jì)算投資估算，才能保證其他階段的造價(jià)被控制在合理范圍，使投資控制目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4 決策階段存在的問題及其對控制造價(jià)的影響
決策階段最核心的工作是明確項(xiàng)目目標(biāo)定義，即投資數(shù)額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求等。而在國內(nèi)歷年來的重大工程中，盲目決策造成的投資浪費(fèi)、效率損失簡直無法估量。目前在可行性研究階段，一般由發(fā)改局委托設(shè)計(jì)單位、勘察設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，并編制投資估算。但由于本階段以經(jīng)濟(jì)分析和方案為主，工程量不明確，所以本階段的投資估算，準(zhǔn)確性較差，同時(shí)由于對工藝流程和方案缺乏認(rèn)真研究，增加了估算的不準(zhǔn)確性。由此可見，只有加強(qiáng)項(xiàng)目決策的深度，采用科學(xué)的估算方法和可靠的數(shù)據(jù)資料，合理地計(jì)算投資估算，才能保證其它階段的造價(jià)被控制在合理范圍，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生。
5 結(jié)束語
總之，政府投資工程的造價(jià)控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要相關(guān)部門配合，進(jìn)行全過程、全方位的管理。只有作到科學(xué)決策、設(shè)計(jì)合理、精心施工和嚴(yán)格審核，才能對政府工程造價(jià)實(shí)施有效的管理與控制，以保證最大限度的利用財(cái)政資金。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目建設(shè)；前期工作；工程造價(jià)
中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
對于工程項(xiàng)目的承接以及建設(shè)的全過程，一般來說，從制定項(xiàng)目建議書開始，然后是對項(xiàng)目可行性的研究，之后便是對項(xiàng)目是否實(shí)施進(jìn)行決策。然后便可以開始進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，順利建設(shè)完工經(jīng)過驗(yàn)收合格后便可以竣工投入使用。企業(yè)如果在工程建設(shè)之前，沒有制定一整套方案，不能在以上每一個(gè)步驟的過程中嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程造價(jià)，那么就很可能導(dǎo)致工程造價(jià)超出合理計(jì)劃的范圍，最終總的投資額可能超過預(yù)算。這不僅僅會(huì)造成人力、財(cái)力以及物力的浪費(fèi)，嚴(yán)重時(shí)甚至可能威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必須能夠?qū)?xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段進(jìn)行牢牢的掌控，把最終的工程造價(jià)控制在預(yù)定的范圍內(nèi)。對于項(xiàng)目工程造價(jià)的控制方面，項(xiàng)目建設(shè)的前期工作至關(guān)重要。項(xiàng)目建設(shè)的前期工作一般指從項(xiàng)目建議書開始到項(xiàng)目工程準(zhǔn)備建設(shè)的階段。有研究表明，項(xiàng)目建設(shè)的前期工作對最終的項(xiàng)目工程造價(jià)的影響可以達(dá)到大約85%，而剩下的步驟僅僅對項(xiàng)目工程造價(jià)造成大約15%的影響而已[1]。當(dāng)前的大部分企業(yè)往往只是注重在項(xiàng)目施工時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格的工程造價(jià)的控制，而對項(xiàng)目實(shí)施前的工程造價(jià)控制則相對沒有那么重視。最終造成企業(yè)對工程項(xiàng)目的造價(jià)控制效果不理想，出現(xiàn)工程項(xiàng)目的最終實(shí)際造價(jià)超出原來預(yù)算的情況。企業(yè)要改變這種局面，必須在項(xiàng)目建設(shè)前期工作即對項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，這樣才能充分利用好企業(yè)掌握的資源，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)前期工作對項(xiàng)目工程造價(jià)的影響具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1 正確的項(xiàng)目決策和估算為項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)
1.1 正確的項(xiàng)目決策和投資估算是項(xiàng)目成功的開始
投資者根據(jù)企業(yè)的需要，經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查，縝密的分析后，對某個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)行投資以及投資資金如何分配等問題做出決策。同時(shí)根據(jù)投資的項(xiàng)目工程的情況，估算出項(xiàng)目工程的投資規(guī)模。對于投資規(guī)模的估算，也成為了項(xiàng)目建議書以及后面的可行性報(bào)告必不可少的組成部分，可以為項(xiàng)目的決策提供重要的依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)的特殊性決定了前期的決策至關(guān)重要，如果等到開始動(dòng)工后，才發(fā)現(xiàn)決策失誤，已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目很難能夠做出修改，企業(yè)將因此蒙受巨大的損失。投資估算同樣十分重要，只有經(jīng)過縝密的計(jì)劃，充分考慮到所投資建設(shè)的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及未來的收益，才能做出準(zhǔn)確、全面的估算，保證項(xiàng)目工程的順利進(jìn)展。
1.2 工程項(xiàng)目決策的過程
國家、社會(huì)、行業(yè)等方面的相關(guān)信息都會(huì)對工程項(xiàng)目的決策發(fā)揮或多或少的影響。因此，盡可能全面地收集與所投資的工程項(xiàng)目有關(guān)的信息，并對其做出正確的分析和把握對做出正確的工程項(xiàng)目決策有著至關(guān)重要的作用。掌握了工程項(xiàng)目相關(guān)的資料，便能夠?qū)κ袌鲎龀鰷?zhǔn)確的分析，合理分配企業(yè)的資源，制定適合的建設(shè)方案等，從而做出全面的工程項(xiàng)目決策分析。
1.3 提高工程項(xiàng)目決策以及投資估算的合理性的方法
在制定工程項(xiàng)目決策前，必須明確直接責(zé)任人。遵循工程項(xiàng)目決策的正規(guī)程序和科學(xué)的分析，對多個(gè)決策方案進(jìn)行比較和分析，得出最優(yōu)化的方案。在確定投資估算上，可參考過去已經(jīng)完成的項(xiàng)目的造價(jià)來進(jìn)行估算。通過造價(jià)工程師的專業(yè)知識(shí)對投資估算的專業(yè)審核，最終做出更加合理、準(zhǔn)確的投資估算。
2 通過項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)控制工程的造價(jià)
2.1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要性
在做好工程項(xiàng)目的決策以及投資估算后，就可以開始設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目。在工程項(xiàng)目所要求、設(shè)計(jì)任務(wù)書以及合同所規(guī)定的框架內(nèi)，分析項(xiàng)目工程所需要的資源，經(jīng)過全面周密的考慮，同時(shí)在項(xiàng)目投資估算的范圍內(nèi)，制定出工程項(xiàng)目的施工圖以及設(shè)計(jì)文件。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是把工程項(xiàng)目從計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的橋梁，優(yōu)秀的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠在現(xiàn)有的投資估算和技術(shù)水平的基礎(chǔ)上，解決工程項(xiàng)目的問題。一個(gè)項(xiàng)目工程的優(yōu)劣與其設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞息息相關(guān)。
2.2 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的實(shí)施步驟
首先要收集和所要進(jìn)行的項(xiàng)目工程有關(guān)的信息，從而對項(xiàng)目工程的布局形成一個(gè)初步的構(gòu)想。然后對工程項(xiàng)目的擬建地點(diǎn)和工期做出合理的估算，并計(jì)算出項(xiàng)目的總概算?？偢潘慵礊轫?xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，此限額不得超出之前做出的項(xiàng)目的投資估算。然后就是將項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)具體化，對初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行必要的修改。最后，將設(shè)計(jì)方案通過施工圖的形式表達(dá)出來，并確定施工圖預(yù)算，以此作為制定標(biāo)底的依據(jù)。
2.3 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)對工程造價(jià)控制的重要性
項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)在很大程度上影響工程造價(jià)的控制。通過項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的施工圖，可以很直觀的反應(yīng)出項(xiàng)目工程的概況。詳細(xì)，嚴(yán)密的項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)能夠有效控制施工階段的造價(jià)，避免工程造價(jià)超出預(yù)算。
2.4 通過項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)有效控制工程造價(jià)
在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段，都盡可能地對多個(gè)方案進(jìn)行比較，從而選出最優(yōu)方案。每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，都要嚴(yán)格控制在所分配的限額內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證最終的設(shè)計(jì)不能超過規(guī)定的總的投資估算。設(shè)計(jì)圖紙要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，尤其是對項(xiàng)目概算以及施工圖預(yù)算要加強(qiáng)審查。同時(shí)如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)超出所分配的限額的情況，要分清責(zé)任，給予處罰。
3 通過招投標(biāo)以控制工程造價(jià)
招投標(biāo)可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)機(jī)制，通過招投標(biāo)可以使工程的造價(jià)符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，提高投資的效率。企業(yè)按照項(xiàng)目建設(shè)的前期工作，編制出工程項(xiàng)目的標(biāo)底。通過合理，正規(guī)的招投標(biāo)手續(xù)，在市場經(jīng)濟(jì)的機(jī)制的調(diào)節(jié)下，挑選出最適合承接項(xiàng)目的企業(yè)。既保證了工程的質(zhì)量，也在合理的范圍內(nèi)，降低了項(xiàng)目的預(yù)算。
4 討論
綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)前期工作對工程造價(jià)具有舉足輕重的影響，體現(xiàn)了企業(yè)管理者對項(xiàng)目工程造價(jià)的把握能力，能夠真正達(dá)到事半功倍的效果[2]。只有從項(xiàng)目建設(shè)的前期就對工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，才能既保證了項(xiàng)目工程的順利完成，有將工程的實(shí)際投資額控制在預(yù)算之內(nèi)，真正做到對企業(yè)資源的優(yōu)化配置，保證項(xiàng)目工程有好的經(jīng)濟(jì)效益，又能有好的社會(huì)效益。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】建筑項(xiàng)目;設(shè)計(jì)參數(shù);工程造價(jià);模型;估算
對建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測，是控制工程成本的重要手段，目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)性。而造價(jià)估算工作，需要分析諸多的造價(jià)影響因素。這其中，工程設(shè)計(jì)是不可忽視的一個(gè)方面。通過分析工程設(shè)計(jì)與造價(jià)之間的關(guān)系，能夠促使設(shè)計(jì)師在建筑設(shè)計(jì)過程中加入工程經(jīng)濟(jì)性的考慮，從而通過造價(jià)的預(yù)測來為方案決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、工程造價(jià)估算的重要性
對于一項(xiàng)工程項(xiàng)目而言，造價(jià)是整個(gè)建設(shè)之中始終貫穿的因素之一。工程建設(shè)具有周期長、規(guī)模大、施工復(fù)雜等特點(diǎn)，因此具有很大的不確定性，在這種情況下就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常發(fā)生變化。對工程造價(jià)進(jìn)行合理的估算，一方面是工程可行性研究的組成部分，另一方面有利于工程施工的順利開展。因此，造價(jià)估算在項(xiàng)目建設(shè)中具有重要的作用，具體包括以下幾點(diǎn)：
（一）指導(dǎo)投資決策
就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，我國的市場競爭非常激烈，快速準(zhǔn)確的對工程造價(jià)進(jìn)行估算，成為建筑投資方首要考慮的問題。工程造價(jià)決定了工程項(xiàng)目的投資費(fèi)用，對工程造價(jià)進(jìn)行估算，能夠清晰地看到工程建設(shè)所需要的資金，以及經(jīng)濟(jì)利潤收益。投資方看到這些數(shù)據(jù)信息，才能夠進(jìn)行投資決策。
（二）控制工程成本
對工程造價(jià)進(jìn)行估算，是工程項(xiàng)目必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作，因?yàn)楣浪憬Y(jié)果將會(huì)作為控制工程成本的依據(jù)。在成本控制上，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一，對于投資方而言，根據(jù)施工的不同階段，對成本進(jìn)行估算從而進(jìn)一步控制，最后在工程決算中確定工程項(xiàng)目的最終成本。第二，站在施工方的角度考慮，以工程造價(jià)的估算為依據(jù)，指導(dǎo)成本控制措施，從而實(shí)現(xiàn)以最低的成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。只有這樣，才能促進(jìn)施工企業(yè)的長久發(fā)展。
（三）籌集工程資金
估算工程造價(jià)，同時(shí)也是投資方進(jìn)行資金籌集的重要根據(jù)。只有保證估算方法的高效性，才能準(zhǔn)確計(jì)算出工程項(xiàng)目建設(shè)的所需資金，從而提供給投資方一個(gè)資金額度。另外，如果是向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，這些機(jī)構(gòu)也會(huì)對工程造價(jià)進(jìn)行估算，從而評估該項(xiàng)目的償還能力。
二、工程造價(jià)的估算模型
（一）定額法
定額法，簡單來說就是對分部工程、分項(xiàng)工程的單價(jià)和工程量進(jìn)行估算，然后通過乘積來估算工程造價(jià)。定額法的估算分為三個(gè)步驟：第一步，了解工程總體情況，分析工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和特征，使用定額法估算工程投資情況。第二步，以估算指標(biāo)為依據(jù)，對工程建設(shè)的直接成本、間接成本、利潤、稅收等情況進(jìn)行計(jì)算。第三步，對各項(xiàng)成本進(jìn)行匯總處理，從而得到總的工程項(xiàng)目造價(jià)估算。我國建筑領(lǐng)域大多采用定額法進(jìn)行造價(jià)的估算，它以各個(gè)地區(qū)的生產(chǎn)水平和工作生產(chǎn)率為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，因此能夠反映出一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和主要特點(diǎn)。
定額法的優(yōu)點(diǎn)在于：第一，采用定額法估算工程成本，能夠較為準(zhǔn)確的反映出當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，能夠明確平均勞動(dòng)生產(chǎn)率，這對于造價(jià)的宏觀調(diào)控具有重要的作用。第二，定額法進(jìn)行成本估算時(shí)操作簡單，對于編制人員而言要求并不高，不需要具有豐富的知識(shí)結(jié)構(gòu)就能夠完成工作。定額法的缺點(diǎn)在于：第一，存在一定的滯后性，對于最新的科學(xué)技術(shù)成果并不能及時(shí)的反映出來。第二，定額法在計(jì)算過程中用到的造價(jià)是國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的，對于投標(biāo)競爭而言是不利的。第三，通過定額法估算工程造價(jià)，并不能反映工程的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)。
（二）實(shí)物法
實(shí)物法，主要是計(jì)算施工中各種資源的消耗和單價(jià)來估算工程造價(jià)，基本思路也是分為三個(gè)步驟：第一步，對分部工程、分項(xiàng)工程中用到的人工、材料、機(jī)械費(fèi)用和單價(jià)進(jìn)行計(jì)算，從而確定出直接成本。第二步，將施工中的管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)，作為間接成本。第三步，將直接成本和間接成本匯總，從而得到工程總造價(jià)。
實(shí)物法和定額法相比，主要的優(yōu)點(diǎn)在于能夠根據(jù)市場的情況隨時(shí)變動(dòng)，能夠根據(jù)工程中實(shí)際的情況確定各種資源的利用。因此，實(shí)物法可以反映出市場變化和技術(shù)管理水平，更加合理、更加準(zhǔn)確。但是，它的缺點(diǎn)在于：第一，該方法對造價(jià)估算的過程比較繁雜，工作量過多，對工作人員的要求也比較高。第二，實(shí)物法操作的基礎(chǔ)是需要很多的工程資料，這對投資決策和可行性研究而言是不利的。介于以上兩點(diǎn)，實(shí)物法并沒有真正得到普及使用。
（三）回歸分析法
回歸分析法，是根據(jù)工程建設(shè)中的歷史數(shù)據(jù)，通過統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法進(jìn)行加工整理，從而得出和變量之間的關(guān)系，以此來預(yù)測工程造價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化。現(xiàn)如今，越來越多的學(xué)者參與到這一方法之中，因此回歸分析法在不斷地完善。
回歸分析法的模型表達(dá)是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），這其中，nj指代回歸系數(shù)，xnj指代工程變量，n指代殘余平方和最小擬合系數(shù)。相關(guān)調(diào)查研究顯示，線性回歸方法結(jié)合解釋模型，能夠使工程造價(jià)估算更加準(zhǔn)確，使誤差控制在5%以內(nèi)。不過，使用回歸分析法，需要對工程樣本進(jìn)行分析，因此，準(zhǔn)確率在很大程度上取決于樣本的規(guī)模大小，以及和真實(shí)工程的相似程度。
（四）模糊數(shù)學(xué)法
模糊數(shù)學(xué)法，指的是找到一項(xiàng)與待建工程類似的已建工程，通過模糊數(shù)學(xué)理論確定出兩項(xiàng)工程之間的相似程度，建立數(shù)學(xué)模型后估算出工程的造價(jià)。主要分為四個(gè)步驟完成：第一步，建立數(shù)學(xué)模型，對工程造價(jià)進(jìn)行估算。第二步，確定模糊關(guān)系的系數(shù)。第三步，計(jì)算加權(quán)海明貼工程進(jìn)度。第四步，對工程造價(jià)進(jìn)行估算。
這其中，加權(quán)海明貼工程進(jìn)度的計(jì)算是最為重要的環(huán)節(jié)，選擇的樣本越合理，其最終估算的造價(jià)才能越精確。實(shí)踐證明，樣本相似程度選擇好，合理確定評估系數(shù)，就能夠?qū)⒃靸r(jià)的估算準(zhǔn)確度控制在5%以內(nèi)。
（五）灰色預(yù)測法
灰色系統(tǒng)是指信息內(nèi)容部分已知、部分未知，基于灰色理論的方程模型被稱為GM模型，通過應(yīng)用GM模型進(jìn)行預(yù)測就是灰色預(yù)測。具體來說，使用灰色預(yù)測法在估算工程造價(jià)，需要找出一項(xiàng)類似于待建工程的已建工程，分析兩個(gè)工程之間的灰色聯(lián)系，從而使用已建工程的造價(jià)資料來預(yù)測待建工程的造價(jià)。其步驟分為四步：第一步，確定系統(tǒng)的主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素。第二步，分別對主導(dǎo)因素和關(guān)聯(lián)因素建立GM模型。第三步，從GM模型出發(fā)，建立系統(tǒng)方程。第四步，對系統(tǒng)方程求解，對計(jì)算結(jié)果進(jìn)行累計(jì)還原，從而得到預(yù)測值。
灰色預(yù)測法是一種新型的造價(jià)估算方法，顯著的特點(diǎn)是簡便、快速。但是，由于影響造價(jià)的因素有很多，所以對不同因素進(jìn)行預(yù)測其結(jié)果是不同的。為了提高預(yù)測的準(zhǔn)確性，就應(yīng)該對預(yù)測因素進(jìn)行合理優(yōu)化。
（六）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法
人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是一種非線性自適應(yīng)的動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，它是由數(shù)量較多、較簡單的神經(jīng)元連接形成的，這一系統(tǒng)的應(yīng)用始于上個(gè)世紀(jì)90年代。使用這種方法來估算工程造價(jià)，主要分為三個(gè)步驟，即模塊建立、模塊訓(xùn)練、模塊測試。在模塊的建立中，要確定造價(jià)的影響因素，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，選擇網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部規(guī)則等。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系由輸入層、輸出層、隱含層組成，造價(jià)影響因素在輸入層的幫助下進(jìn)入結(jié)構(gòu)體系之中，隱含層對信息進(jìn)行特征的提取，最后在輸出層的作用下進(jìn)行匯總，從而得到造價(jià)的估算值。訓(xùn)練模塊主要負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集，以及制定網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)準(zhǔn)則。測試模塊能夠?qū)㈩A(yù)算造價(jià)和實(shí)際造價(jià)相對比，從而評價(jià)預(yù)測精度。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法的優(yōu)點(diǎn)在于適應(yīng)性強(qiáng)、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，造價(jià)估算的準(zhǔn)確度高。但是缺點(diǎn)是在運(yùn)行過程中可能會(huì)陷入局部極小點(diǎn)，從而增大了誤差。
三、設(shè)計(jì)參數(shù)分析下的造價(jià)估算模型的應(yīng)用
（一）模型的建立
所謂結(jié)構(gòu)模型，就是利用有向連接圖來表明系統(tǒng)不同環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，從而建立一個(gè)幾何體的系統(tǒng)模型。模型建立的過程中，會(huì)涉及到ISM（解釋結(jié)構(gòu)模型）技術(shù)，它是建立結(jié)構(gòu)模型最為常用的方法。應(yīng)用ISM，主要的優(yōu)點(diǎn)在于能夠把復(fù)雜的系統(tǒng)分解成為數(shù)量較多的子系統(tǒng)，然后在經(jīng)驗(yàn)值和計(jì)算機(jī)的幫助下，將系統(tǒng)構(gòu)建成為多級遞階的結(jié)構(gòu)。
另外，在研究建筑設(shè)計(jì)參數(shù)和造價(jià)之間的關(guān)系時(shí)，各個(gè)參數(shù)之間的制約和影響比較繁雜，且不同的參數(shù)對工程造價(jià)的影響程度和側(cè)重點(diǎn)也是不同的，因此，在研究過程中可以加入ISM技術(shù)，它能夠深入分析參數(shù)變化對造價(jià)造成的影響。綜上，對工程造價(jià)進(jìn)行估算時(shí)，想要提高估算的效率和準(zhǔn)確度，可以選用層級較高的設(shè)計(jì)參數(shù)，同時(shí)選用指標(biāo)估算、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的方式。
（二）模型的運(yùn)算
運(yùn)用ISM模型對設(shè)計(jì)參數(shù)分析的步驟如下：第一步，確定研究系統(tǒng)，對系統(tǒng)中各種元素之間的關(guān)系進(jìn)行梳理;第二步，制作網(wǎng)絡(luò)圖，能夠表達(dá)出各種元素之間的關(guān)系。這其中，邏輯關(guān)系的建立十分重要，在不同的邏輯關(guān)系下能夠得出不同的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖。因此，制定網(wǎng)絡(luò)圖的前提是分析各項(xiàng)設(shè)計(jì)參數(shù)之間的相互影響關(guān)系。這個(gè)過程中，不僅要用到數(shù)學(xué)知識(shí)，同時(shí)還要涉及到結(jié)構(gòu)工程、建筑學(xué)、建筑配套系統(tǒng)等學(xué)科，以及相對豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。第三步，在各種要素的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖基礎(chǔ)上，建立系統(tǒng)要素的鄰接矩陣。第四步，以鄰接矩陣為依據(jù)，通過計(jì)算得到可達(dá)矩陣。第五步，對可達(dá)矩陣進(jìn)行層級劃分，具體來說，這個(gè)矩陣中的元素列向量包含的元素個(gè)數(shù)是不相同的，以包含數(shù)量為劃分依據(jù)，含量最多的就排列在矩陣的最左邊，含量少的排列在右邊，依次排列。第六步，對各元素之間的層級關(guān)系、相互制約和影響進(jìn)行分析，從而得出元素之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖，并且實(shí)現(xiàn)抽象圖和影響關(guān)系之間的相互轉(zhuǎn)化。
（三）模型的分析
在該模型中，由于參數(shù)的設(shè)計(jì)比較多，因此其中一項(xiàng)參數(shù)發(fā)生變化，就有可能引起其它參數(shù)發(fā)生變化，并最終影響到工程造價(jià)的估算。舉例來說，在墻體設(shè)計(jì)上，外墻造價(jià)在總墻體造價(jià)上占據(jù)很大的比例，但是墻體的設(shè)計(jì)往往會(huì)受到其它因素的影響和制約，例如裝修、通風(fēng)、電力等。因此，如果只把外墻作為主要的設(shè)計(jì)參數(shù)來控制造價(jià)，就是不合理的。
通過ISM的分析，設(shè)計(jì)參數(shù)層級越高，對造價(jià)的影響就越大。在設(shè)計(jì)參數(shù)系統(tǒng)中，建筑規(guī)模是第一層級，對項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，就可以依據(jù)建筑規(guī)模進(jìn)行估算。隨著設(shè)計(jì)方案的進(jìn)一步發(fā)展，建筑的形狀、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等各種元素，都是估算體系中的一部分。只有將所有影響因素都考慮在內(nèi)，才能夠提高估算的準(zhǔn)確性。以ISM模型中前4個(gè)層級為例，通過建立估算模型，來對設(shè)計(jì)參數(shù)進(jìn)行量化處理：
（四）基于ISM的多元線性回歸估算分析
將ISM技術(shù)和多元回歸分析結(jié)合在一起來應(yīng)用，通過快速估算模型的建立，能夠?qū)⒃靸r(jià)估算誤差控制在5%以內(nèi)。因此，該種方法的造價(jià)估算準(zhǔn)確率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它方式的估算。因此我們可以得出結(jié)論，將ISM模型和多元回歸結(jié)合在一起，能夠在造價(jià)估算中發(fā)揮較好的作用。
應(yīng)用這種方法進(jìn)行造價(jià)估算工作時(shí)，如果誤差比較大，就應(yīng)該對設(shè)計(jì)參數(shù)之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究。建立多元回歸分析模型時(shí)要注意：第一，自變量的選擇，應(yīng)該是數(shù)量比較多的設(shè)計(jì)參數(shù);第二，要收集到盡量多的工程造價(jià)信息。
結(jié)語
綜上所述，通過本文分析我們可以看出，為了提高工程造價(jià)估算的準(zhǔn)確性，在工作中應(yīng)該使用科學(xué)、客觀的方法，并且保證模型的高效性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在建筑設(shè)計(jì)參數(shù)分析模型之下進(jìn)行造價(jià)估算的方法，經(jīng)過實(shí)踐證明具有很好地成本控制效果，能夠最大程度上節(jié)約資源，因此使用價(jià)值顯著，滿足建筑行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而促進(jìn)我國建筑行業(yè)的穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，Mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
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