時間：2023-08-04 16:49:46
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險識別 財務(wù)風(fēng)險規(guī)避
隨著我國國家政策對房價的進一步調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險更加突出，為了解決由此而產(chǎn)生的問題，房企應(yīng)該建立適應(yīng)這種風(fēng)險的財務(wù)管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略層面的角度上重視這一問題的變化，從財務(wù)風(fēng)險規(guī)避的角度對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)資源進行戰(zhàn)略性的規(guī)劃，提高資金管理的安全性，增強其競爭力。 一、財務(wù)風(fēng)險識別
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響因素很多，這種風(fēng)險對企業(yè)的影響參透到企業(yè)的每個工作環(huán)節(jié)中，由于存在這樣的風(fēng)險，因此房企必須對自己所面臨的財務(wù)風(fēng)險進行識別并評估，為財務(wù)風(fēng)險規(guī)避提供依據(jù)。
二、財務(wù)風(fēng)險種類
房地產(chǎn)企業(yè)是涉及資金鏈很廣的一種企業(yè)經(jīng)營模式，因此影響其財務(wù)管理的風(fēng)險類型也很多，主要有：基準(zhǔn)利率變動風(fēng)險、償還能力風(fēng)險、收益分配風(fēng)險。
（一）基準(zhǔn)利率變動風(fēng)險
在企業(yè)資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜的今天，基準(zhǔn)利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動都會對房企資金鏈產(chǎn)生重大的影響，特別是當(dāng)房企處于負(fù)債經(jīng)營的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長，這樣的增長在影響其資金成本的同時，必將影響其籌資的難度，從而影響企業(yè)資金的流動性，嚴(yán)重者會造成資金鏈的斷裂，使企業(yè)破產(chǎn)。為了降低由于利率波動的影響，房企應(yīng)該提高應(yīng)收賬款的回收周期，降低被其他公司轉(zhuǎn)移過來的財務(wù)風(fēng)險。
（二）償還能力風(fēng)險
目前房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以資本金制度為主，但很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目初期都是在債務(wù)繁重的情況下進行項目開發(fā)的，貸款是公司的重要資金來源，由于自有資金低和企業(yè)負(fù)責(zé)繁重的因素影響，公司財務(wù)成本高，這大大降低了其債務(wù)償還能力，而這種低償還能力使公司信譽受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業(yè)的資金流通，這就造成了惡性循環(huán)，使公司資不抵債，促使公司破產(chǎn)。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風(fēng)險影響使其被迫申請破產(chǎn)保護，最后進行重組，變成現(xiàn)在的歐洲隧道集團。
（三）收益分配風(fēng)險
收益是公司資金的另一個重要來源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業(yè)的資本來源。從資金籌集的角度來說，公司分配方法對企業(yè)投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會吸引更多的投資者將其資金轉(zhuǎn)移到公司投資中，形成公司重要的資金來源。因此房企進行收益分配制度的制定時應(yīng)充分的考慮這一點，應(yīng)該結(jié)合公司的實際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。
三、財務(wù)風(fēng)險規(guī)避
由于影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)因素復(fù)雜性，房企財務(wù)管理風(fēng)險的規(guī)避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結(jié)構(gòu)和投資組合的角度進行風(fēng)險規(guī)避分析。
（一）縮短資本回收期
在企業(yè)的活動中，資金回收是企業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款是影響資本回收期的兩個重要因素。在企業(yè)財務(wù)管理中， 應(yīng)收賬款雖然是企業(yè)利潤的一種表現(xiàn)形式，但它又是企業(yè)一種現(xiàn)金流出形式，是減少企業(yè)現(xiàn)金流的一個原因， 從而增加企業(yè)承擔(dān)應(yīng)收賬款中產(chǎn)生的利稅，使現(xiàn)金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產(chǎn)即是消費品也是投資品，這樣的性質(zhì)使得其回收期相對于其他投資產(chǎn)品來說風(fēng)險要大很多。
（二）豐富投資組合
不要把所有的投資都集中到某個產(chǎn)品上，而是將投資資金分散到其他產(chǎn)品上，這是一種風(fēng)險分散的方式。分散風(fēng)險是一種常見的風(fēng)險規(guī)避方式，為了達到降低財務(wù)風(fēng)險的目的，公司應(yīng)該豐富其投資組合，優(yōu)化其產(chǎn)品種類，將風(fēng)險分散到各個領(lǐng)域中。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，不同產(chǎn)品所面臨的風(fēng)險不一樣，風(fēng)險嚴(yán)重程度也不一樣，為了使公司獲得穩(wěn)定的利潤，科學(xué)的投資組合是風(fēng)險規(guī)避的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實際情況，進行合理的投資組合比例分配，揚長避短，對不同類型產(chǎn)品進行功能補充，調(diào)整其資金組合，適應(yīng)市場變動，提高房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的能力。
（三）優(yōu)化房企資本結(jié)構(gòu)
在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)種類繁多，不同企業(yè)在長期的發(fā)展過程中形成了自己獨特的資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)資本構(gòu)成方面研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)大體上主要有長期債務(wù)資本機構(gòu)和權(quán)益資本結(jié)構(gòu)。不同的資本結(jié)構(gòu)影響其財務(wù)資產(chǎn)的構(gòu)成和企業(yè)收益的分配方式，不同的資本結(jié)構(gòu)也會產(chǎn)生不同的財務(wù)成本。比如，債務(wù)資本會產(chǎn)生財務(wù)成本，如果成本結(jié)構(gòu)不合理，過多的債務(wù)成本會增加公司的財務(wù)風(fēng)險。
四、結(jié)語
在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避是企業(yè)管理活動的重要組成部分，為了規(guī)避這種風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目風(fēng)險識別和評估體系分析影響財務(wù)管理的重要因素，并建立符合企業(yè)自身情況的資本結(jié)構(gòu)，實行科學(xué)的現(xiàn)金流，縮短資本回收期，從而達到更好的規(guī)避風(fēng)險的目的。
參考文獻：
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[2]張鷹，楊和禮.淺議房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；規(guī)避風(fēng)險；措施；初探
一、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場風(fēng)險的因素
（1）消費者需求變動。消費者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業(yè)想引導(dǎo)和控制市場需求是非常困難的，而在房地產(chǎn)界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮及該行業(yè)獨有的投資大、高風(fēng)險、高收益，會吸引不同行業(yè)的投資者參與進來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領(lǐng)域，或在市場急劇波動時進行投機活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進入威脅，使房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質(zhì)量，比服務(wù)，比誰為顧客創(chuàng)造的價值多，比誰的信譽更高。（3）政策法規(guī)的變化。國家法規(guī)政策的變化給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設(shè)經(jīng)濟實用住房政策就對開發(fā)商已開發(fā)的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業(yè)不得已降價甚至虧本出售，不少企業(yè)因此破產(chǎn)：這一政策規(guī)定對高檔商品房開發(fā)商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉(zhuǎn)而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀
內(nèi)部風(fēng)險控制是企業(yè)管理的重要組成部分，與企業(yè)的經(jīng)營管理結(jié)合在一起，對企業(yè)的經(jīng)營管理起著指導(dǎo)和約束的作用，對整個經(jīng)營管理活動起著監(jiān)督控制的作用。（1）風(fēng)險控制機制不夠健全。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多都有本企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險管理制度，但是，更多的只是制度和規(guī)范，沒有從內(nèi)部風(fēng)險管理的要素出發(fā)，切實將內(nèi)部風(fēng)險控制作為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略條件之一，對其的理解和執(zhí)行只是表面化。內(nèi)部風(fēng)險控制的并未發(fā)揮其真正作用。（2）信息控制系統(tǒng)效能低下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為利用信息系統(tǒng)完成內(nèi)部風(fēng)險控制，會增加企業(yè)運營成本，并且對其是否能真正發(fā)揮內(nèi)部風(fēng)險控制的作用不確定。因此大部分企業(yè)并未利用信息系統(tǒng)推行內(nèi)部風(fēng)險控制。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點任務(wù)為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、預(yù)算、成本、費用、對項目公司控制與監(jiān)督、財務(wù)報告的編制、內(nèi)部審計、人力資源管理等。這些業(yè)務(wù)如果通過信息系統(tǒng)執(zhí)行，將會降低由人為因素導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險控制失效的可能性，借助信息系統(tǒng)進行內(nèi)部風(fēng)險控制將是企業(yè)管理的大趨勢。（3）風(fēng)險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是因循公司創(chuàng)立之初訂立的規(guī)章制度與組織結(jié)構(gòu)，缺乏針對建立內(nèi)部風(fēng)險控制而進行的必要變革，即使有的企業(yè)建立了內(nèi)部風(fēng)險控制機制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業(yè)每位員工的工作中，缺乏有效地監(jiān)督考核機制。
三、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策
（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制。完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)主要通過風(fēng)險控制的流程建立。在風(fēng)險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業(yè)所需要的各種相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，計算出采購預(yù)算；在風(fēng)險管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風(fēng)險控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)過程的操作風(fēng)險。（3）建立適于內(nèi)部風(fēng)險控制體系運行的公司組織結(jié)構(gòu)。多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有前期開發(fā)部、合約商務(wù)部、項目工程部、營銷部等專業(yè)的技術(shù)部門，大多數(shù)的技術(shù)風(fēng)險可以在現(xiàn)場及時解決。但是風(fēng)險并不局限于技術(shù)風(fēng)險，風(fēng)險源很多，風(fēng)險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經(jīng)識別的風(fēng)險做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險的準(zhǔn)備包括政策制度上、人力比配上、資金上準(zhǔn)備。
總之，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張，盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
參 考 文 獻
[1]劉慧萍.小議內(nèi)部控制理論發(fā)展的五個階段[J].時代金融.2010（3）
我們所說的房地產(chǎn)企業(yè)融資也就是指借由金融市場把流通于市場上的貨幣資金從資金供給方往資金的需求方進行融通。借助于這種融資交易的方式，供給資金的一方通過付出自己的資金的方式得到了自己追求的投資效益，另外，資金需求方則通過付出成本將資金的使用權(quán)掌握在自己手中，這樣的交易行為對資金供給方與需求方而言是雙贏的。
我們提到的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資也就是出于對房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)的需要，加快房地產(chǎn)的消費以及流通，借助于不同的方式途徑給房地產(chǎn)項目的不同活動環(huán)節(jié)進行資金的籌集以及融資的一項金融活動，如生產(chǎn)環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)等。融資的最大功能就是促進房地產(chǎn)企業(yè)資金能夠進行正常的運轉(zhuǎn)，保障好房地產(chǎn)項目以及房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，幫助企業(yè)獲得更大的價值。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)屬于一類資金密集型企業(yè)，有著如下的三個特點，一是高投入，二是高風(fēng)險，三是高產(chǎn)出。這一項行業(yè)需要用到大量的資金，并且需要很長一個項目開發(fā)周期，很多時候資金周轉(zhuǎn)不能滿足需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若是只通過內(nèi)部融資根本不可能跟得上正常經(jīng)營開發(fā)活動中對資金的需求。在這樣的情況下，外源性融資則可以很好的解決這一問題，選用何種融資方式，將會對企業(yè)的融資成本大小產(chǎn)生非常直接的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一定的融資風(fēng)險。
二、造成融資風(fēng)險的因素分析
（一）單一的融資結(jié)構(gòu)
我們都知道，房地產(chǎn)開發(fā)不僅舉要巨大的資金投資額，還面臨著投資回收期長的境況，極少有開發(fā)商能夠通過自有資金滿足投資需求，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是通過商業(yè)銀行貸款獲取足夠的房地產(chǎn)開發(fā)投資資金。像信托融資、債權(quán)融資或者發(fā)行股票等這些融資方式在所有的資金來源中只有很少的一部分比例。因此，這樣的融資渠道多是放于銀行之上，若是資金鏈出現(xiàn)了某個環(huán)節(jié)的斷裂，那帶給房地產(chǎn)企業(yè)的將是非常嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險以及財務(wù)風(fēng)險。另一方面，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道里，最重要的一個就是銀行信貸，這一籌資方式在每一個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中都必不可少，所以商業(yè)銀行就必須要悲傷房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)政策帶來的影響
我們必須要承認(rèn)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)非常的依賴銀行信貸，這樣的條件會對房地產(chǎn)企業(yè)融資來源開展調(diào)節(jié)打下了基礎(chǔ)。現(xiàn)在，我們的國家既對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規(guī)定，還制定了嚴(yán)格的居民個人購房信貸條件。這些行為實際上會對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成間接性的影響。
（三）單一的房地產(chǎn)金融體系
我們單看房地產(chǎn)體系，現(xiàn)在我國還沒有創(chuàng)建出一套豐富的、 多層次的房地產(chǎn)方面的金融體系，最明顯的就是專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、抵押貸款機構(gòu)、保障機構(gòu)以及擔(dān)保機構(gòu)等出現(xiàn)嚴(yán)重的缺位；另外，在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系里沒有形成規(guī)?；?、多元化結(jié)構(gòu)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險規(guī)避策略
（一）確保融資政策的準(zhǔn)確性
我們的房地產(chǎn)企業(yè)一定要把自己的著眼點放在貫徹以及實施投資政策與投資項目上，對自身項目的可行性開展準(zhǔn)確的研究與評估，同時還要在企業(yè)的長遠發(fā)展規(guī)劃以及投資框架之下，按照企業(yè)自身的投資項目以及財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)的投資質(zhì)量、方式以及領(lǐng)域的基本規(guī)范，按照開展計劃的方法，在行動前就擬出房地產(chǎn)企業(yè)整體的資本配置結(jié)構(gòu)、融資進度與時間、融資規(guī)模等的相應(yīng)計劃，然后再評估計劃，做出統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排資金的使用。首先要保障好投資項目以及融資項目協(xié)調(diào)匹配于我們的房地產(chǎn)開發(fā)政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃處于一種嚴(yán)肅性管理氛圍中，才能更好地貫徹執(zhí)行。
（二）努力發(fā)展多元化直接融資
我們的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過拓展多元化的更加直接的融資渠道，首先是對現(xiàn)有的股票融資政策限制進行調(diào)整，適度地放寬，擴大直接融資所占的比例，方可從實際行動中對融資風(fēng)險進行分散。其次是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)債券市場進行不斷的完善，并加大培育力度，我們的國家若是能夠?qū)⑾拗频臈l件適當(dāng)?shù)胤艑?，加大隊長期債權(quán)的發(fā)行額度，就能夠給我國的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個更好的債券融資條件。再次是在一個適當(dāng)?shù)臅r機進行房地產(chǎn)抵押貸款的證券化活動，把我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的管理優(yōu)勢和當(dāng)前的人力、財力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發(fā)展壯大我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資基金，若是我們國家能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)業(yè)投資基金進行更大規(guī)模地推行，那一定會在很大程度上增強我國經(jīng)濟的運行質(zhì)量，這勢必是一種多贏的融資渠道。
（三）積極研究多元化組合融資模式
大多數(shù)的房地產(chǎn)都有著較長的開發(fā)周期，所用的資金數(shù)目也比較大，所以風(fēng)險也更高。這些特性使得它嚴(yán)重依賴金融。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行信貸絕對是最主要的來源渠道。但是現(xiàn)在銀行信貸資金面臨著收緊的境況，在此背景下，我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要按照自身的特點，不斷探索新的融資渠道，選擇更加多元化組合的融資方法。通過擴大融資渠道，能夠降低對銀行的依賴程度，資金壓力得以減輕，企業(yè)在面對金融風(fēng)險的時候具有更強的抵抗能力，以便降低企業(yè)的融資風(fēng)險。例如，我們不妨選擇自有資金加上銀行貸款與信托計劃及股權(quán)融資方式、自有資金加上機構(gòu)投資、自有資金加上銀行貸款、自有資金加上基金的不同融資組合實現(xiàn)企業(yè)融資。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；規(guī)避措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的獨特性
一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠未達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業(yè)的財務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的獨特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險大，財務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)又缺乏必要的重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及原因分析
鑒于以上的財務(wù)管理特點，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。所謂財務(wù)風(fēng)險，是指“一種財務(wù)警示信號，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進行經(jīng)常性的財務(wù)分析，防范財務(wù)危機，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進行適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險決策”。一般來說，財務(wù)風(fēng)險有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)?，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負(fù)債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產(chǎn)市場面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財務(wù)風(fēng)險，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。
三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施
（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進行工程項目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財務(wù)風(fēng)險率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風(fēng)險管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運營風(fēng)險，加強對現(xiàn)金流量的預(yù)算，對資金要進行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對資金進行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對外面所欠賬款進行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個全面的財務(wù)預(yù)算體系。這個體系包含了現(xiàn)金流，項目，財務(wù)和籌資預(yù)算等四個方面，這四個方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預(yù)測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當(dāng)然，在項目投資前，企業(yè)還要對籌資情況進行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對產(chǎn)品進行細(xì)化分析，對成本對象進行細(xì)化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監(jiān)督機制，對各個重要環(huán)節(jié)的成本使用進行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的評估和風(fēng)險防范作用，不留財務(wù)隱患。此外，項目竣工后，財務(wù)人員要做好各個領(lǐng)域的評估和預(yù)算，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益。
四、加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控
（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，可以通過對財務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進行認(rèn)真的分析，增強房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對可能的財務(wù)風(fēng)險進行適時監(jiān)控的話，可以適時調(diào)整具體的財務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務(wù)風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)知識和風(fēng)險意識，使決策者具有基本的財務(wù)觀念。同時，也要不斷提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識，使財務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財務(wù)管理機構(gòu)，配備高水平的財務(wù)操作人員，使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效的運行，以防范因財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對于財務(wù)方面的知識比較缺乏，甚至對財務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強其財務(wù)風(fēng)險意識，必要時進行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。因為，財務(wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作的效果，沒有實際根據(jù)的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗方面的決策。
五、結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠的發(fā)展，必須學(xué)會盡可能大限度的規(guī)避自身的財務(wù)風(fēng)險，建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強成本控制和項目開發(fā)管理，加強房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也要加強監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財務(wù)風(fēng)險降到最低值。
參考文獻
[1]李曉梅.《淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理》.《財會研究》.2007（1）
[2]王偉，趙占.《房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）
[3]盛光明，周會.《房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究》.《北京理工大學(xué)學(xué)報》.2005（8）
關(guān)鍵詞：高速運營企業(yè)；地產(chǎn)投資；風(fēng)險控制；項目管理
一、山東高速的相關(guān)情況
據(jù)上市公司“山東高速”的年報顯示，公司2012年實現(xiàn)營業(yè)收入52.25億元，歸屬于母公司的凈利潤19.73億元。經(jīng)查閱年報發(fā)現(xiàn)，在收費公路清理，免費政策等不斷出臺，收費公路行業(yè)和運營企業(yè)受到較大影響的情況下，山東高速保持了收入相對平穩(wěn)增長，同時已將城市運營項目投資悄然納入，成為第二大主業(yè)。截至目前，山東高速運營管理高速公路總里程1880公里，但免費政策對公司影響不小。僅2012年“十一”期間，通行費就少收了1億多元，公司為了保證通行順暢，增加了上路人員，無形中增加了成本。目前，山東高速收費路橋資產(chǎn)期限最長的到2034年，短的如黃河大橋等，只有不到5年時間。企業(yè)如何保持永續(xù)經(jīng)營，必須要提前考慮。山東高速在做好路橋投資運營的同時，開始謀劃轉(zhuǎn)型。按照山東高速的發(fā)展思路，在收費業(yè)務(wù)上，將在全國，特別是在中西部省份，以低價大力收購已建成的收費公路項目，實現(xiàn)公司低成本擴張；同時，考慮到收費公路經(jīng)營的期限性，謀求多元化發(fā)展，充分利用公司的資金優(yōu)勢，將城市運營打造成公司第二大主業(yè)。由此一來，尋求科學(xué)合理的方法來規(guī)避相關(guān)地產(chǎn)投資風(fēng)險就成了當(dāng)務(wù)之急。
二、高速運營企業(yè)面臨的相關(guān)投資風(fēng)險
由于地產(chǎn)投資其本身具有一定的高風(fēng)險性和不確定性，因此，在進行相關(guān)的地產(chǎn)投資時，全面了解地產(chǎn)投資可能會面臨的風(fēng)險種類十分必要?？偟膩碚f，地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險大致有以下兩種。
（一）政策風(fēng)險
國家作為出臺相關(guān)政策的主體，其目的是為了促進國家經(jīng)濟的健康、有序發(fā)展，但是，作為地產(chǎn)投資者的企業(yè)，面對這些政策，卻有可能面臨巨大風(fēng)險。例如，國家頒布的土地政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策等，在一定程度上都對地產(chǎn)開發(fā)中涉及的城市規(guī)劃、資金、交通情況等造成影響，而這些也正是高速運營企業(yè)不能提前預(yù)測會產(chǎn)生風(fēng)險的因素。
（二）經(jīng)濟風(fēng)險
地產(chǎn)投資不同于其他行業(yè)，其投資周期長，投資期間的各種因素變化都會對投資收益造成影響。其中，市場的供需關(guān)系、原材料價格波動情況、利率和匯率變動等因素的變化都有可能對相關(guān)地產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大影響。地產(chǎn)投資的周期越長，各種經(jīng)濟情況的變化的可能性就越大，項目開發(fā)建設(shè)的費用和收益的風(fēng)險也就越大，所以，經(jīng)濟風(fēng)險是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的不可忽視的風(fēng)險之一。另外，還會面對財務(wù)風(fēng)險，如通貨膨脹，國家實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸規(guī)模增速放緩，銀行貸款等融資成本增加，都將在一定程度上影響公司效益。最后，在企業(yè)進行相關(guān)投資項目的前期調(diào)研時，由于調(diào)研不夠充分、對缺乏氣管了解等原因，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。
三、應(yīng)對項目投資風(fēng)險的思考
在當(dāng)前高速公路運營企業(yè)轉(zhuǎn)型期，在相關(guān)地產(chǎn)投資中，尋找項目、監(jiān)督管理、資金管理和人員等各個階段都涉及到企業(yè)投資風(fēng)險的控制，因而，針對項目投資的風(fēng)險控制，我們應(yīng)從以下幾點來思考。
（一）把握投資行情和政策信息
由于高速運營企業(yè)對路橋運營之外的產(chǎn)業(yè)了解不多，因而在進行相關(guān)地產(chǎn)投資之前，必須要全面的進行產(chǎn)業(yè)行情分析，全面了解市場行情，做到對地產(chǎn)投資環(huán)境、市場支付能力、價格因素、競爭情況以及未來趨勢等各方面深入了解。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細(xì)的、高質(zhì)量的信息資料的基礎(chǔ)上，對市場的走向做出合理的估計，從而使項目投資從選擇階段到實施階段再到項目開始運營的各個階段始終把風(fēng)險降到最低。同時，要時刻關(guān)注國家相關(guān)方針政策，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進行預(yù)測，以便盡可能地順著國家或政府的政策來進行房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，從而更好地得到國家或政府的支持。對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地理地貌、氣候條件等做一定的了解和分析。還有政府部門在地產(chǎn)投資等方面的態(tài)度、政策動向，如稅收、貸款等財政政策和貨幣政策要仔細(xì)研究，從而能正確的確定投資開發(fā)方向，預(yù)測未來市場需求，最大限度的控制投資風(fēng)險。
（二）綜合項目投資，降低項目投資風(fēng)險。
不同項目的風(fēng)險及收益能力是不盡相同的，將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉(zhuǎn)讓等多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比集中于一個項目或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效分擔(dān)風(fēng)險?？稍陂_發(fā)業(yè)態(tài)中將投資項目，如住宅，商業(yè)、酒店、公寓等，綜合考慮，分散投資。各區(qū)域房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟周期的波動都存在差異，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟動蕩帶來的風(fēng)險。選擇不同投資區(qū)域的房地產(chǎn)項目組合可降低投資風(fēng)險。同時，地產(chǎn)投資的不同項目各有其不同的生產(chǎn)周期，周期越長，相應(yīng)所需承擔(dān)的風(fēng)險越大。因此，將投資周期長短不同的投資項目結(jié)合起來，這樣起到分散投資風(fēng)險的作用，達到一個較為理想的投資策略。
（三）增強投資項目的運營能力
當(dāng)前市場經(jīng)濟是競爭的經(jīng)濟，若想在市場中處于優(yōu)勢地位，必須不斷的提高自身的運營能力。首先，必須要提高企業(yè)管理人員和決策者自身的素質(zhì)、增強管理技能、吸收先進經(jīng)驗、加強財務(wù)管理、減少決策失誤。在投資之前，使企業(yè)自身具有良好的預(yù)測能力和項目進展中的管理協(xié)調(diào)能力。其次，在企業(yè)人員方面，進行相關(guān)的人員培訓(xùn)、人才引進制度。由于高速運營企業(yè)原業(yè)務(wù)范圍與現(xiàn)開發(fā)項目間具有一定的行業(yè)跨度，原企業(yè)員工的業(yè)務(wù)知識和技能可能與地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所需的知識有一定的差距，因而，企業(yè)定期開展員工培訓(xùn)，引進相關(guān)行業(yè)高素質(zhì)人才，采取與業(yè)內(nèi)知名企業(yè)合作代建的方式，有效防范風(fēng)險，保證收益，這樣可使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中處于有利地位。
結(jié)語
高速運營企業(yè)面對不斷變化發(fā)展的市場經(jīng)濟，做出科學(xué)的企業(yè)轉(zhuǎn)型是必要的。而針對地產(chǎn)投資經(jīng)營中存在的各種不確定性因素，企業(yè)要通過提高自身地產(chǎn)投資項目的運營能力、增強風(fēng)險防范意識，將相關(guān)信息盡可能的詳細(xì)化，才能把不確定因素降到最低，切實的把風(fēng)險規(guī)避和控制措施落到實處。
參考文獻：
[1] 張協(xié)奎，文衛(wèi)平，《房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析》，估計方法與應(yīng)用，2001
一、關(guān)于增值額和扣除項目的涉稅風(fēng)險點
土地增值稅計算增值額時，主要取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目這兩個因素，最重要是對扣除項目的準(zhǔn)確把握，房地產(chǎn)企業(yè)如果虛增扣除項目，增值額就會相對“縮水”，扣除項目計算時要注意以下三點：
1．扣除項目憑證必須提供合法有效憑證，不能提供者不能予以扣除。然而在實際業(yè)務(wù)中購買土地使用權(quán)有時很難取得全部合法真實的發(fā)票，不能取得部分就不允許扣除，比如某房地產(chǎn)商地價款支付金額為13640.78萬元，取得合法憑證9870.3萬元，地價支付費用無合法憑證3770.48萬元就不能稅前扣除和加計扣除。
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，要注意開發(fā)成本會計口徑和稅法口徑兩者的不一致，稅法不包括資本化利息，而會計開發(fā)成本允許包括資本化利息。
3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金要注意不包括印花稅。
二、關(guān)于清算對象的涉稅風(fēng)險點
土地增值稅清算對象一般指的是按照房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象，但是對于不同開發(fā)項目，如果同時符合特殊條件，可以合并為一個清算對象。如果既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建其他類型房產(chǎn)則要求按“二條線”分別核算，如果未分別核算，那么就不能享受免稅政策，即如果故意不分別核算，把盈利高的非普通住宅與普通住宅的虧損混在一塊互相抵消，使總增值額減少從而少交稅的話會有很大稅務(wù)風(fēng)險。
對于同一宗土地上建造的綜合樓，即既建住宅又建寫字樓、商鋪等非住宅的，應(yīng)按照不同的房產(chǎn)類型歸屬于不同的清算對象進行清算。
三、關(guān)于清算條件的涉稅風(fēng)險點
對于取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的和已轉(zhuǎn)讓和自用的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，稅務(wù)會要求進行清算。要注意：1．所謂的總建筑面積特殊情況下要含地下建筑面積；2．無產(chǎn)權(quán)架空層的建筑面積不屬于可售建筑面積；3.對于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目金額，未進行清算的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行核定征收，會面臨補稅和滯納金的風(fēng)險。
四、銷售收入的涉稅風(fēng)險點
要對銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進行嚴(yán)格把關(guān)，注意以下幾點：
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收銷售房款掛入預(yù)收賬款或其他應(yīng)付款或者不進行賬務(wù)處理都會存在較大的涉稅風(fēng)險。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注代收收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不應(yīng)扣除代收費用。
3．在對銷售方式確認(rèn)時，要注意區(qū)別于預(yù)售款，預(yù)售房款要按照規(guī)定預(yù)繳稅款，實際中房地產(chǎn)企業(yè)常采取各種手段隱瞞或轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，或者以預(yù)售的名義延遲納稅，達到拖延納稅或不納稅的目的稅務(wù)風(fēng)險極大；同時注意沒收的購房定金要及時轉(zhuǎn)做收入并繳納土地增值稅。
4．開發(fā)產(chǎn)品出售后要按照稅法規(guī)定的六大原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)。例如對已辦妥移交手續(xù)，因購房者原因未及時收回房款的，企業(yè)如果采取不及時入賬的方式推遲收入的確認(rèn)存在稅務(wù)風(fēng)險，要進行規(guī)避。
5．將房地產(chǎn)用于對外捐贈沒有按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤的風(fēng)險。在當(dāng)前稅收政策下僅有兩種情況下捐贈房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。比如以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及非營利的社會團體和公益事業(yè)等等。除這兩種情況之外的捐贈行為都應(yīng)計入收入繳納土地增值稅。
6．視同銷售未按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房產(chǎn)用于對外投資、分配給股東以及職工福利等視同銷售時，如果所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)視同銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不必繳納土地增值稅;但是如果在稅款清算時不列收入不征收增值稅的，那么對應(yīng)的成本也不允許扣除。
7．房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)的交換，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍，因為實務(wù)中房地產(chǎn)交換可以看做交換雙方取得了實物收入，需要申報繳納土地增值稅。
8．以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的注意點
如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的屬于土地增值稅納稅范圍，也就是說只要有一方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅。
9．如果代建工程建設(shè)期超過一年的，需要按照完工百分比法確認(rèn)收入的實現(xiàn)，同時工程節(jié)約的材料以及下腳料等如果歸企業(yè)所有的，應(yīng)該按公允價確認(rèn)收入納稅。
五、關(guān)于土地成本的涉稅風(fēng)險點
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅可以扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納的土地閑置費所得稅可以稅前扣除，但是土地增值稅不允許單獨扣除。
3.按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施發(fā)生的成本費用，要分清是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目立項時所確定的各類設(shè)施投資，如果屬于可據(jù)實扣除，如果不屬于則不允許扣除。
4.一個項目為另一個項目提供了部分安置房，土地成本的構(gòu)成原則是房地產(chǎn)企業(yè)支付補差價款的，計入拆遷補償費；回遷戶支付的補差價款的，應(yīng)抵減本項目的拆遷補償費。
六、關(guān)于前期工程費和建筑安裝工程費的涉稅風(fēng)險點
1.公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施對應(yīng)的建筑安裝成本不包括在內(nèi)，而是計入相應(yīng)的公共配套設(shè)施費或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。
隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，而當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識相對薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風(fēng)險管理，提高風(fēng)險防范意識，吸收先進的風(fēng)險管理理念，強化企業(yè)的風(fēng)險管理實踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的風(fēng)險管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競爭力。
1房地產(chǎn)風(fēng)險管理基本內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營受許多不確定性因素影響，往往會產(chǎn)生較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險即為市場風(fēng)險，是一種不可控的經(jīng)營風(fēng)險，主要包括購買力風(fēng)險、周期風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險，市場供應(yīng)風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中同時也存在可控風(fēng)險，個別風(fēng)險即為能通過投資組合分散抵消的可控風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營個別風(fēng)險主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理。房地產(chǎn)風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中對可能遇到的風(fēng)險及時進行預(yù)測、識別、評估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險，合理規(guī)避風(fēng)險，爭取以最低成本實現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展。風(fēng)險管理的本質(zhì)是加強對不確定性因素的管理，這種經(jīng)營過程中的不確定性一方面會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強風(fēng)險管理不僅要做到將經(jīng)營風(fēng)險降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機遇。風(fēng)險管理體系包括風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險定性分析、風(fēng)險定量分析、風(fēng)險應(yīng)對措施、風(fēng)險監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進行風(fēng)險管理時需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險管理目標(biāo)，風(fēng)險管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟性、合法性，增強全體員工的風(fēng)險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險損失帶來的負(fù)面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰Γ_保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長遠發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險損失帶來的負(fù)面影響，為企業(yè)樹立良好的社會形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。
2金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響
金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風(fēng)險。金融危機會帶來變現(xiàn)風(fēng)險，不利于刺激消費需求，房地產(chǎn)項目投資減少，市場成交量銳減，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會因金融債務(wù)問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機往往會增加未來經(jīng)營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場供大于求，屬于買方市場，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。
金融危機給房地產(chǎn)投資帶來的機遇。金融危機導(dǎo)致市場的不確定性，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產(chǎn)貶值國內(nèi)有利于國內(nèi)部分實力較強的企業(yè)到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國中小城市的房地產(chǎn)市場進行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。
3金融危機下我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況
企業(yè)表面盈利，實際風(fēng)險增長。當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態(tài)勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實際經(jīng)營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應(yīng)債務(wù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險大等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長貢獻來自于非主營業(yè)務(wù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨諸多風(fēng)險。金融危機往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險，給公司增長、股東價值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負(fù)面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營管理不善往往也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題時也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險。金融危機引發(fā)的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業(yè)帶來資不抵債的財務(wù)風(fēng)險，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。
4加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的相關(guān)措施
及時監(jiān)控市場變化評估經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需認(rèn)真分析市場經(jīng)濟環(huán)境，實時監(jiān)控市場變化，及時識別企業(yè)在經(jīng)營管理中的風(fēng)險，對經(jīng)營風(fēng)險做出準(zhǔn)確評估并進行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險應(yīng)對措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險應(yīng)對方案，合理規(guī)避風(fēng)險。
加強內(nèi)部風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)建設(shè)項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業(yè)需重視對市場需求預(yù)測和競爭情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營不善帶來的經(jīng)濟損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設(shè)項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營者需重視多方案的設(shè)計和選擇，加強合同管理，加強企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)監(jiān)控警示制度。
建立全面管理體系，增強抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險。調(diào)整經(jīng)營模式，提高經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項目定位，細(xì)分目標(biāo)客戶市場，盡可能避免因經(jīng)營管理不善帶來的風(fēng)險。提高產(chǎn)品價值，整合價值鏈，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
