時間：2023-09-22 15:32:02
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
關鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅
一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進行開發(fā)建設階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種。籌建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負也有相應的緩解作用。
2、稅收籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權益融資（企業(yè)內部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結構，增強企業(yè)抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產(chǎn)籌建初期就應該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。
在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當?shù)脑黾映杀?；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進行調整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質，有利于品牌的建立。
二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃
1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類
房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關鍵環(huán)節(jié)。
2、營業(yè)稅的籌劃策略
對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。
（1）剝離價外費用
根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的物業(yè)公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業(yè)稅的計稅金額。
例如，某企業(yè)年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和，對于企業(yè)都是有利的。
（2）分離稅率
由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負?；蛘?，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務的聯(lián)絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。
由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800
另外，企業(yè)還應該合理利用相關的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
三、整體層面的其他稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。
1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃
企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應該謹慎分析相關政策，合理調整企業(yè)銷售業(yè)務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。
2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務的具體細節(jié)時，也應該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。
四、結束語
房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應該針對不同環(huán)節(jié)進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業(yè)務中的誤區(qū)和風險，正確運用稅收政策，合理規(guī)避稅收負擔，提高稅后凈利潤。
參考文獻：
[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財經(jīng)大學，2010
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風險 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對房地產(chǎn)市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產(chǎn)行業(yè)嚴密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務管理的一個核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業(yè)要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發(fā)生的各種風險進行深入和專業(yè)的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發(fā)生的應對措施，切實地執(zhí)行稅收籌劃方案并進行嚴格監(jiān)督，最大限度防止風險的發(fā)生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過半個多世紀的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經(jīng)濟的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。
三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風險
企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業(yè)經(jīng)營陷入各種困境而存在風險。
（一）稅收政策風險
稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國市場經(jīng)濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴格調控，稅收政策將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國市場經(jīng)濟發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟環(huán)境的快速變化，政策也會發(fā)生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。
（二）法律風險
在國內，稅收籌劃業(yè)務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執(zhí)行，由此會給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴重影響。
（三）行業(yè)之間的風險和財務風險
國內房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展有著密不可分的關系，因此會受到社會經(jīng)濟多方面的影響。影響社會經(jīng)濟發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當?shù)膹碗s性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時候對行業(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風險也會大大增加。
（四）企業(yè)經(jīng)營風險
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不是單一的項目，行業(yè)內各個企業(yè)之間的經(jīng)營項目也不會完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細規(guī)劃的項目也是多種多樣的。在項目經(jīng)營多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營風險。如果不對操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加，從而可能導致企業(yè)經(jīng)營項目的失敗。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風險的控制措施
對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現(xiàn)的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發(fā)生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：
（一）深入了解稅籌劃的風險
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營管理和財務管理的操作流程。還要對現(xiàn)行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業(yè)實現(xiàn)收益最大化及風險最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產(chǎn)相關政策起著調整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會計核算制度
健全的會計核算制度是企業(yè)實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實現(xiàn)合理合法的避稅。對于整個企業(yè)經(jīng)營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數(shù)據(jù)關系到誰稅收籌劃能否實現(xiàn)，以及能否規(guī)避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業(yè)一項整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業(yè)整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業(yè)整體稅務成本的變化，就會導致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長遠發(fā)展。
五、結束語
稅收籌劃能給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來的風險。
參考文獻：
[1]胡娟，程樹武.中小企業(yè)融資的現(xiàn)狀及對策[J].人民論壇，2010
[2]羅敏，章振東.常德市中小企業(yè)融資現(xiàn)狀研究[J].財會研究，2012
關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類相對較多，其中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況進行調查我們發(fā)現(xiàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業(yè)納稅的成本。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌劃的過程中缺乏系統(tǒng)的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉稅特點
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分的重視。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與房地產(chǎn)企業(yè)的運營有著密切的關系，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及發(fā)展方向等都會產(chǎn)生影響。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況進行研究，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經(jīng)營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產(chǎn)企業(yè)進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅款繳納的過程中，大多數(shù)的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經(jīng)營效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業(yè)所得稅籌劃的方式，對企業(yè)將要繳納的企業(yè)所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業(yè)需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業(yè)所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業(yè)所得稅的繳納與企業(yè)的借款有著密切的關系，并且隨著企業(yè)借款的不斷提升，個人所得稅的數(shù)額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發(fā)現(xiàn)不同的資金借貸方法產(chǎn)生的企業(yè)所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業(yè)所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節(jié)稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
3.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產(chǎn)行業(yè)可以通過對企業(yè)所得稅進行籌劃，降低企業(yè)所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發(fā)現(xiàn)上述案例只是房地產(chǎn)企業(yè)進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對不同的經(jīng)營階段進行不同的企業(yè)所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規(guī)定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業(yè)的組建形式不僅關系著企業(yè)的運營模式，經(jīng)濟發(fā)展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段應從稅收以及企業(yè)發(fā)展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業(yè)的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業(yè)所得稅方面進行了區(qū)分的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行分支機構建立的過程中，應用發(fā)展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發(fā)階段
房地產(chǎn)的開發(fā)是一個比較復雜的過程，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行合理的把握對于控制企業(yè)所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段首先，應嚴格按照國家相關規(guī)定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發(fā)過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節(jié)稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要環(huán)節(jié)，為了可以對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中都會進行房地產(chǎn)的預售工作。因此一般在對房地產(chǎn)銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產(chǎn)的預售部分而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業(yè)所得稅的繳納。而對于現(xiàn)售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)營過程中的資本支出以及經(jīng)濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4.總結：
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在進行發(fā)展的過程中，應從多個角度出發(fā)對企業(yè)內部的資金支出進行控制。通過加強房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進行合理的控制，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業(yè)技術學院）
參考文獻：
[1] 杜敏.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].當代經(jīng)濟，2012，13（14）：56-57
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應納稅額有關數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎。因此房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負擔。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務進行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當將出租業(yè)務轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產(chǎn)稅款追繳事件[N].中國經(jīng)營報，2005，9，19
[2]崔榮春.從減肥原理到稅務籌劃[N].中國稅務報，2004，8，31
[關鍵詞]投資性房地產(chǎn) 土地增值稅 股權轉讓 稅收籌劃
隨著金融危機頻現(xiàn)、通貨膨脹預期逐漸加劇,投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個重要渠道。在投資前,做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權確定,對今后的合理避稅會起到非常重要的作用。
案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務業(yè)務。至2010年,該寫字樓的市場公允價值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對房地產(chǎn)市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。
從不同的產(chǎn)權角度出售該物業(yè),會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種,其稅負也有巨大的差異。
一、僅從B公司角度,出售該寫字樓
2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計提,無殘值,每年折舊費用100萬元。
2000年購入時,B公司分錄:
借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
貸:銀行存款 2000
根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進行重分類。
借:投資性房地產(chǎn)2000
貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計量,也可以采用公允價值模式計量,為了表述簡便,我們采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量,適用《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》。
2001-2009年每年折舊分錄:
借:營業(yè)成本 100
貸:累計折舊100
假設,2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設無以前年度虧損可以抵免)
營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬
城建稅及教育費附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬
印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬
土地增值稅:扣除項目指取得土地使用權所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)此案例情況,扣除項目=購買原價及當時稅費2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元
銷售額1.5億元,增值額已遠遠超過扣除項目的200%。為此,按照超率累進稅率計算選擇最高檔。
土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元
B公司的會計分錄為:
1.相關稅費支出
借:營業(yè)外支出 7141.6
貸:應交稅費―營業(yè)稅750
―城建稅及教育費附加 75
―土地增值稅 6309.1
―印花稅7.5
2.資產(chǎn)轉讓分錄
借:其他應收款――C公司 15000
累計折舊 900(2010年折舊忽略不計)
貸:投資性房地產(chǎn)2000
營業(yè)外收入13900
3.此項交易給B公司帶來的凈收益
稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費=13900-7141.6=6758.4萬元
所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元
4.此項交易給A公司帶來的凈收益
根據(jù)《企業(yè)會計準則第2號――長期股權投資》規(guī)定,投資企業(yè)對子公司的長期股權投資,應當采用本準則規(guī)定的成本法核算。
假設2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元
借:長期股權投資――B公司2000
貸:銀行存款 2000
假設寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司
借:長期股權投資――B公司 5068.8
貸:投資收益5068.8
根據(jù)企業(yè)所得稅相關規(guī)定,此項投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。
我們可以看到,由于國家對房地產(chǎn)價格的稅收調控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。
二、從A公司轉讓B公司股權的角度,轉讓寫字樓
B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權,從而取得寫字樓的所有權。
B公司資產(chǎn)負債表相關項目簡表
寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元
B公司的公允價值因此也可以調增13900萬元,B公司的公允價值為1.64億元。
假設C公司以1.64億元的價格收購B公司,A公司需要繳納的稅費、分錄如下:
A公司需要交的稅費:印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會計分錄:
借:營業(yè)外支出 8.2
貸:應交稅費―印花稅8.2
A公司出售B公司股權的分錄
借:其他應收款――C公司 16400
貸:長期股權投資―B公司2000
營業(yè)外收入14400
A公司的凈收益:
A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元
A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元
三、兩種運作方法的比較
方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;
方案二、A公司將B公司100%股權,以1.64億元價格賣給C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權的方法轉讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠遠高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達5000萬元。
(二)從購買方C公司的角度看
從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權,間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。
1. 買價高,占用資金量大
表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價空間,這個空間高達5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。
2. 收購B公司股權,可能存在極大的不確定風險
在C公司對B公司的并購中,可能存在的風險主要是資產(chǎn)不實風險,由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風險。C公司可以通過請權威中介機構審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風險控制在最小范圍內。這是采用方案二的最大缺陷。
3.產(chǎn)權結構延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉讓
C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權,使A公司的收益達到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。
四、建議
對于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個投資性房地產(chǎn)單獨注冊一個子公司,這樣,便于對投資性房地產(chǎn)獨立經(jīng)營運作,獨立核算,尤其對今后的處置時合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨的房地產(chǎn)轉讓變成100%子公司股權轉讓,對企業(yè)節(jié)稅作用很大。
參考文獻:
[1]財政部.《企業(yè)會計準則2006――中華人民共和國財政部制定》,經(jīng)濟科出版社,2006;2
[2]劉文歡.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析,《財會通訊(學術版)》,2007.11
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟效益
一、稅收籌劃的定義
稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。
二、稅收籌劃技術
（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優(yōu)惠技術。
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風險和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復納稅，節(jié)約外部開支成本；
（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，增強經(jīng)營能力；
（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經(jīng)營風險等，有助于其健康發(fā)展；
（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；
（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實現(xiàn)我國構建法治社會的目標作出貢獻；
（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實現(xiàn)科學發(fā)展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調控政策的施行。
五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略
1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業(yè)所得稅，待完工時再重新調整計稅成本。稅務機關按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。
房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進行納稅調整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。
2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：
（1）根據(jù)不同建房方式進行稅收籌劃
我國稅法規(guī)定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負。具體操作如下例：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。
如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉為代建房行為，卻會發(fā)生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：
公司在開發(fā)寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負擔營業(yè)稅。
籌劃后該公司應納稅：
建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元
城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元
籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元
（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。
用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負。
常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。
3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：
（1）運用減少流轉次數(shù)的方法進行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時按流轉次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用合理方法減少流轉次數(shù)降低營業(yè)稅稅負。
（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。
合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業(yè)，此時的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。
六、總結
隨著整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，因為行業(yè)本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團統(tǒng)計部）
參考文獻
[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應用》
[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經(jīng)濟出版社
關鍵詞：房地產(chǎn) 稅務籌劃 風險
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務籌劃風險主要有：
（一）法律風險
我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃產(chǎn)生不利的影響。
（二）政策風險
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律制度還不盡完善，相關的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中形成巨大的風險。
（三）財務風險
房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。
（四）行業(yè)風險
我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。
二、我國當前房地產(chǎn)稅收環(huán)境
我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)合法進行相關工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進行各項工作。
改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟貿易往來，經(jīng)濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內經(jīng)濟主體和國外經(jīng)濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務籌劃風險
對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。
（一）重視專業(yè)人才的使用
稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務籌劃人員的工作水平。
（二）借鑒專業(yè)的建議
在進行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務籌劃風險進行控制。
（三）開展稅收籌劃工作
在房地產(chǎn)企業(yè)進行重大的經(jīng)濟業(yè)務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業(yè)稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經(jīng)濟收益和風險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業(yè)決策者，相關部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動實施過程中，也要對經(jīng)濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。
（四）加強風險意識
房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調整。
四、結束語
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013；5：114-116
[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的有效控制[J].經(jīng)濟視野，013；23：186-187
