時(shí)間：2024-01-02 14:59:29
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)基金投資策略時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀
信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā),房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢(shì),據(jù)《2012年中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續(xù)增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向,一直以來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來(lái)源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭,這種勢(shì)頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開(kāi)始,由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管,這個(gè)勢(shì)頭開(kāi)始下滑,但由于投資市場(chǎng)中股市持續(xù)低迷,儲(chǔ)蓄利率也沒(méi)有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無(wú)論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)
目前隨著我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來(lái)源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患?，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來(lái)收益的同時(shí),也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來(lái)多重風(fēng)險(xiǎn)的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 提前清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)
在真正的兌付高峰到來(lái)之前,2012年已經(jīng)有超過(guò)4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán),如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于2010年9月開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)之初,月成交套數(shù)能達(dá)到100套,但從2011年2月開(kāi)始后的12個(gè)月,月銷(xiāo)售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而2011年2月開(kāi)始,房產(chǎn)商銷(xiāo)售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來(lái)源于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款,一旦銷(xiāo)售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無(wú)奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒(méi)有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng),市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)現(xiàn)象。據(jù)公開(kāi)信息顯示,去年三季度以來(lái),房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)數(shù)量就達(dá)15支,涉及中誠(chéng)、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國(guó)共有50支信托提前清盤(pán),房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過(guò),引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來(lái)了集中兌付期,兌付問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元,迎來(lái)首個(gè)兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達(dá)到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國(guó)信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)58%,其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國(guó)泰君安的報(bào)告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來(lái),受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)
近期一款名為國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國(guó)開(kāi)金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%,上不封頂,其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益,進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開(kāi)發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大,土地價(jià)格有著極大的不確定性,進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒(méi)有公開(kāi)披露平臺(tái),各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限價(jià)和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開(kāi)發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來(lái)源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來(lái)諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來(lái)提前清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)
2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢(qián)把原來(lái)的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán),基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢(qián)之前,會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足,信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下,不愿意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,造成提前償還。第三,信托公司嚴(yán)加監(jiān)管,及時(shí)控制清盤(pán)。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的,信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目,都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目,指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí),會(huì)造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對(duì)集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國(guó)際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬(wàn)科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
2012年9月初,萬(wàn)科以51億元的購(gòu)地金額領(lǐng)跑土地市場(chǎng),粗略計(jì)算,其2012年前8個(gè)月,累計(jì)購(gòu)地金額已達(dá)135億元,巨額的購(gòu)地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來(lái)到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來(lái)兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過(guò)200億元的短期債務(wù)壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣(mài)掉了綠城中國(guó)24.6%的股權(quán)給九龍倉(cāng),融資51億港元,而后又轉(zhuǎn)讓了9個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國(guó),套現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移,皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期,必將給壓力下的信托行業(yè)帶來(lái)不可預(yù)期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。
摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國(guó)家有關(guān)部門(mén)就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過(guò)程分析
1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類(lèi)單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)一期,在取得銷(xiāo)售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷(xiāo)售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示
結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。
1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類(lèi)項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類(lèi)型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周?chē)?jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴(lài)性過(guò)大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹(shù)立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。
一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;
二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(xiāo)(預(yù))售收入作為投資來(lái)源是否可行等;
三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過(guò)高等;
四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況;
五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;
六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
[1]孫永玲:中國(guó)房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.
【關(guān)鍵詞】集合資金信托項(xiàng)目；房地產(chǎn)；投資者權(quán)益
一、中國(guó)房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目?jī)?nèi)涵
1.基本概念
基本信托定義是指信托公司從投資者那里募集大量的資金，然后通過(guò)自己的管理經(jīng)驗(yàn)，將這部分資金投資給第三方，以達(dá)到投資者資金的保值和增值作用。而對(duì)于房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目就是，信托公司將這部分資金全部投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中進(jìn)行運(yùn)作。
2.基本特征
首先，委托人也是受益人，這就直接造成了投資者擁有大量的權(quán)利，信托公司作為受托人就完全對(duì)投資者進(jìn)行負(fù)責(zé)，這使得投資者加大了對(duì)整個(gè)資金運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)督作用，接著，就真正F實(shí)中，結(jié)果卻是投資者處于不利地位，由于本身信托公司權(quán)利較大，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，而且信托公司屬于盈利組織，一般就為了盡可能的降低交易成本，而直接將合同做出格式合同，投資者根本沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的能力，只能被動(dòng)的接受這些條款，因此，這是現(xiàn)階段管理部門(mén)必須要重點(diǎn)關(guān)注和解決的，只有解決了這一點(diǎn)，才能夠使投資者的權(quán)益保護(hù)能夠有效的實(shí)現(xiàn)，為其提供法律的支持，最后，也是最為重要的一點(diǎn)，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，如何降低風(fēng)險(xiǎn)是任何投資者最為關(guān)心的，房地產(chǎn)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較大的行業(yè)，現(xiàn)階段政府正在不斷控制房地產(chǎn)的建設(shè)問(wèn)題，明顯出現(xiàn)了投資疲軟的現(xiàn)象。當(dāng)然，投資房地產(chǎn)仍然是現(xiàn)階段中國(guó)信托投資的重點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)槠湎鄬?duì)其他領(lǐng)域而言，還是有其較高的收益率。因此，現(xiàn)在的信托公司還是在積極的將大量的資金投入到房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目中，這種高風(fēng)險(xiǎn)的確會(huì)有高的回報(bào)，但是信托公司更多的是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者，這就引起了現(xiàn)在比較重要的問(wèn)題，如何對(duì)這些投資者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，面對(duì)這種高風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品，對(duì)信托工作進(jìn)行有效的監(jiān)管，防止出現(xiàn)嚴(yán)重侵害投資者權(quán)益的問(wèn)題將成為政府最近幾年信托管理的重點(diǎn)。
二、目前中國(guó)對(duì)投資房地產(chǎn)資金信托項(xiàng)目的投資者權(quán)益保護(hù)情況
1.有利的法律保護(hù)制度
根據(jù)我國(guó)的《信托法》的大規(guī)章下，我們相應(yīng)的建立了一些規(guī)范性的文件，保證了投資者的權(quán)利，對(duì)投資者的權(quán)益有一定的保護(hù)作用，這其中有幾個(gè)重要的權(quán)利，例如，知情權(quán)，這個(gè)權(quán)利保證了投資者對(duì)于信托公司運(yùn)用資金的方法和資金的量有一個(gè)清晰的了解，可以保證自己的資金處于安全的運(yùn)行狀態(tài)下；撤銷(xiāo)權(quán)，這種權(quán)利能夠有利的保證投資者的資金不會(huì)被非法侵害，當(dāng)發(fā)現(xiàn)信托公司進(jìn)行侵害時(shí)，投資者可以請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)，這極大地加強(qiáng)了對(duì)投資者權(quán)益的保護(hù)等等，當(dāng)然還有其他的一些法律規(guī)定的基本權(quán)利，這些完善的體系法律可以有效的保障投資者的合法權(quán)益不受侵犯，是對(duì)房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目下最有利的監(jiān)督制度。
2.我國(guó)現(xiàn)階段的保護(hù)缺陷問(wèn)題
第一，雖然法律賦予了投資者大量的權(quán)利，用來(lái)保護(hù)自己在房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目下的資金，但是，權(quán)利雖然有法律支持，但是這些法律的具體化卻明顯不足，存在著投資者的權(quán)利內(nèi)容空泛，由于房地產(chǎn)集合資金信托是一種新型的信托項(xiàng)目，因此具有其特殊性，然而現(xiàn)行的信托法規(guī)往往是針對(duì)一般的信托項(xiàng)目，這種方式直接就使整體的權(quán)利變的空洞，無(wú)具體化。
第二，由于信托公司是一個(gè)整體，而投資者多數(shù)是一些分散的人群，他們往往難以形成有效的聯(lián)合，對(duì)于房地產(chǎn)集合資金項(xiàng)目，這種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，多數(shù)投資者所投資金巨大，但是真正在行使權(quán)利時(shí)，往往是由于個(gè)體的渺小，使得行使權(quán)利的難度大大加大，而且，就信托的本身性質(zhì)來(lái)說(shuō)，單個(gè)個(gè)體的變化會(huì)對(duì)整個(gè)信托項(xiàng)目有一定的影響，會(huì)引起信托資產(chǎn)的不穩(wěn)定性，這樣也不利于每個(gè)投資者的權(quán)利行使，因此，往往造成有權(quán)但是沒(méi)有行權(quán)的條件，導(dǎo)致權(quán)利也就形同虛設(shè)。
第三，對(duì)于房地產(chǎn)集合資金的多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，行權(quán)過(guò)程根本就沒(méi)有具體化的操作流程，缺少可行的流程，使得權(quán)力在進(jìn)行行使時(shí)就找不到途徑，那么這樣的權(quán)利就是一紙空文，根本就不起任何作用。為此，政府應(yīng)該積極落實(shí)行權(quán)的途徑，要讓這些單個(gè)投資者能夠聚集起來(lái)，給予一個(gè)人，讓這種權(quán)利能有一個(gè)得以行使的必要途徑，否則，這樣的權(quán)利還是難以保障投資者的權(quán)益。
第四，現(xiàn)行的信托法律基本比較完善了，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目更是設(shè)立了一個(gè)比較嚴(yán)格的法律制度，但是，現(xiàn)實(shí)中還是無(wú)法保證投資者的合法權(quán)益不受侵害，那么這就要看看執(zhí)行過(guò)程中是不是執(zhí)行的徹底、執(zhí)行的有效，可是，現(xiàn)實(shí)生活中往往是監(jiān)管不到位，監(jiān)管理念落后，整個(gè)監(jiān)督過(guò)程往往就是流于表面，進(jìn)行一些淺層次的審批和僅僅通過(guò)詢(xún)問(wèn)這種毫無(wú)作用的監(jiān)督方式來(lái)進(jìn)行監(jiān)督，因此，缺乏有力的監(jiān)督執(zhí)行也是造成現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目下投資者權(quán)益得不到保護(hù)的一個(gè)重要原因。
三、完善投資者權(quán)益保護(hù)的策略
1.投資者
對(duì)于投資者的權(quán)益保護(hù)更為重要的是要讓投資自己能有專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，懂得其中的道理，通過(guò)對(duì)其信托知識(shí)的教育，增強(qiáng)其自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)投資者的理性認(rèn)識(shí)，明白其在信托中的權(quán)利，了解信托公司應(yīng)付的義務(wù)。同時(shí)，讓投資者明白房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目下的風(fēng)險(xiǎn)情況，能夠讓投資者對(duì)資金進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)與收益的權(quán)衡，這將能夠從源頭上起到保護(hù)投資者權(quán)益的作用。同時(shí)，應(yīng)該要制定嚴(yán)格的進(jìn)入制度，給那些風(fēng)險(xiǎn)承受力比較弱，但是本身面對(duì)房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目的高收益又經(jīng)不住誘惑的人一個(gè)基本屏蔽機(jī)制，這樣也是從一個(gè)側(cè)面防止出現(xiàn)損害投資者的合法權(quán)益，最后，稅收的作用要及時(shí)發(fā)揮，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)能真正增加其收益的還是稅收的影響，應(yīng)該制定合理的稅收制度，讓投資者能真正得到收益，對(duì)于那些只是轉(zhuǎn)移了資產(chǎn)但是沒(méi)有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的信托活動(dòng)，國(guó)家不應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行征收稅費(fèi)，對(duì)于有收益的情況要結(jié)合收益大小進(jìn)行征收，只有這樣才能真正使投資者得到實(shí)實(shí)在在的收益，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者權(quán)益的保護(hù)。
2.信托公司
對(duì)于信托公司，這個(gè)交易過(guò)程中占有強(qiáng)勢(shì)地位的角色，必須要對(duì)其進(jìn)行相關(guān)的信息披露，對(duì)于其中的各種資金的運(yùn)作途徑，進(jìn)行詳細(xì)的披露，一定要對(duì)信托公司、投資管理顧問(wèn)、被投資公司這三方都要進(jìn)行詳細(xì)的信息披露，這樣能夠明確自身的義務(wù)，也有利于投資者進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)然，信托公司是整個(gè)過(guò)程中最為重要，因此在交易過(guò)程中，我們應(yīng)該使用“謹(jǐn)慎投資人”概念，基本方法就是對(duì)待投資者，信托公司是秉承著為投資者謀利益的，將投資者的資產(chǎn)安全性和收益性進(jìn)行有效的考慮，讓自己的投資標(biāo)準(zhǔn)能符合投資者的收益標(biāo)準(zhǔn)，不給投資者的權(quán)益增加過(guò)度的風(fēng)險(xiǎn)性，最終將有利于保障投資者權(quán)益。
3.監(jiān)管機(jī)構(gòu)
對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要要做的就是一方面建立將投資者能夠聚集起來(lái)的投資者大會(huì)，讓投資者的權(quán)益可以得到有效的自我保護(hù)；另一方面就是對(duì)信托公司的監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)信托合同的監(jiān)管，對(duì)于其中的關(guān)鍵條款一定要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，防止出現(xiàn)損害投資者權(quán)益的條款。政府在監(jiān)管過(guò)程中一定要堅(jiān)持保護(hù)投資者的角度進(jìn)行監(jiān)察工作。
四、總結(jié)
由于我們房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目還在發(fā)展過(guò)程中，各種機(jī)制都在建設(shè)中，因此，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)其的監(jiān)督作用，而且也應(yīng)該加強(qiáng)自身的保護(hù)意識(shí)，努力保護(hù)投資者的合法權(quán)益是一切資本市場(chǎng)必須要考慮的問(wèn)題，只有能真正保障了投資者的權(quán)益了，這個(gè)資本市場(chǎng)才能健康有序的發(fā)展下去，通過(guò)本文的研究希望能夠給我國(guó)房地產(chǎn)集合資金信托項(xiàng)目下投資者權(quán)益保護(hù)的方法上有一定的啟發(fā)作用，為信托市場(chǎng)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
一方面，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流短缺，融資成本上升，房地產(chǎn)基金市場(chǎng)空間更大；大資管帶來(lái)了更多資金池與金融通道，資金來(lái)源更為豐富，可利用金融工具更為充足；隨著城鎮(zhèn)化的步伐，地產(chǎn)投資向二、三線城市擴(kuò)張，投資領(lǐng)域更為廣闊。養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等主題地產(chǎn)投資也開(kāi)始在市場(chǎng)上頻頻亮相。
另一方面，內(nèi)部和外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，更多類(lèi)型的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)基金感受到其他業(yè)態(tài)的外部壓力；行業(yè)分化漸趨明顯，投資策略、投資方式日趨專(zhuān)業(yè)化，房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局成型，品牌機(jī)構(gòu)行業(yè)知名度上升，而不成功機(jī)構(gòu)亦開(kāi)始退出市場(chǎng)；伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資成本和現(xiàn)金流緊繃帶來(lái)的壓力，地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。
在中國(guó)，新興的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生多元化格局分化，及專(zhuān)業(yè)化投資策略成型。在多元化的資產(chǎn)管理行業(yè)開(kāi)局之年展望將來(lái)，房地產(chǎn)基金即將成為另類(lèi)資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類(lèi)別。房地產(chǎn)基金具有明顯的長(zhǎng)期投資屬性、資產(chǎn)增值特點(diǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)收益特征，對(duì)于豐富機(jī)構(gòu)投資人和高凈值個(gè)人的投資組合具有實(shí)質(zhì)性意義。同時(shí)，房地產(chǎn)基金管理人的逐漸成熟，以及不同管理人投資策略的分野和專(zhuān)業(yè)化，為建構(gòu)一個(gè)多元化的房地產(chǎn)基金投資組合提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
行業(yè)格局新變化
基于2012年人民幣房地產(chǎn)基金集中于住宅主題――機(jī)會(huì)型策略――債權(quán)投資方式――一線城市的市場(chǎng)格局，2013年的市場(chǎng)開(kāi)始向綜合體、商業(yè)主題――股權(quán)/債股結(jié)合投資方式――二三線城市的轉(zhuǎn)移。具體表現(xiàn)為以商業(yè)、綜合體或其他主題地產(chǎn)為底層項(xiàng)目的房地產(chǎn)基金快速增長(zhǎng)，基金退出收益率略微回落，以及基金創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的廣泛出現(xiàn)。
2013年的市場(chǎng)投資環(huán)境依然處于動(dòng)態(tài)變化當(dāng)中。房地產(chǎn)政策調(diào)整、大資管格局、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，給房地產(chǎn)基金行業(yè)帶來(lái)了根本性的格局改觀。一方面，地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流短缺，融資成本上升，房地產(chǎn)基金市場(chǎng)空間更大；大資管帶來(lái)了更多資金池，資金來(lái)源更為豐富，可利用金融工具更為充足；隨著城鎮(zhèn)化的步伐，地產(chǎn)投資向二三線城市擴(kuò)張，投資領(lǐng)域更為廣闊。另一方面，內(nèi)部和外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，更多類(lèi)型的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)基金感受到其他業(yè)態(tài)的外部壓力；行業(yè)分化漸趨明顯，投資策略、投資方式日趨專(zhuān)業(yè)化，房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局成型，品牌機(jī)構(gòu)行業(yè)知名度上升，而不成功機(jī)構(gòu)亦開(kāi)始退出市場(chǎng)；伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資成本和現(xiàn)金流緊繃帶來(lái)的壓力，地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。整體而言，2013年房地產(chǎn)基金行業(yè)在2012年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了量和質(zhì)的發(fā)展，但同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的積累和行業(yè)的分化。
投資策略變化
機(jī)會(huì)型策略從一線城市向二三線城市發(fā)展。
過(guò)去一年里，一線城市的土地供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策和經(jīng)濟(jì)因素影響增長(zhǎng)緩慢，無(wú)論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)升值增速下降。在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的帶動(dòng)下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由一線城市向二、三線城市擴(kuò)散，隨之將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)型策略擴(kuò)張至更廣闊的區(qū)域。
非機(jī)會(huì)型策略在一二線城市有所發(fā)展。
不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為基本投資邏輯的增值型和核心型策略隨著核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)得以發(fā)展。伴隨著非住宅類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如工業(yè)園、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等在核心城市中的價(jià)值上升，不少專(zhuān)業(yè)型房地產(chǎn)基金積極地占據(jù)市場(chǎng)空間。同時(shí)，資產(chǎn)證券化初露曙光，有望將中國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)帶入持有型房地產(chǎn)投資和REITs時(shí)代。
國(guó)內(nèi)投資人的地產(chǎn)基金全球配置進(jìn)一步發(fā)展。
受金融危機(jī)的影響，以美國(guó)為代表的房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)在過(guò)去幾年有較大跌幅，目前在緩慢復(fù)蘇當(dāng)中。以鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金、諾安全球不動(dòng)產(chǎn)和嘉實(shí)全球房地產(chǎn)為代表的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金正成為投資海外機(jī)會(huì)的排頭兵。國(guó)內(nèi)以保險(xiǎn)公司為代表的機(jī)構(gòu)投資人，和個(gè)人投資人都開(kāi)始了境外配置的步伐。當(dāng)前海外房地產(chǎn)投資方式既包括了直接投資，也可以通過(guò)REITs和REITs指數(shù)基金等金融產(chǎn)品投資，還可以通過(guò)房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)。
投資主題變化
住宅地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)中仍然占據(jù)最重要的地位。
住宅地產(chǎn)一直是房地產(chǎn)基金投資的最主要類(lèi)型。與其他受監(jiān)管資金池不同，房地產(chǎn)基金可以無(wú)限制，且實(shí)質(zhì)性地參與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，因此也是住宅地產(chǎn)非常重要的補(bǔ)充融資手段。隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，相應(yīng)地房地產(chǎn)基金的觸角也由此滲入到中國(guó)城市化進(jìn)程的各個(gè)毛細(xì)血管。但由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政策、社會(huì)情況的巨大差異，城鎮(zhèn)化投資潮流中的投資收益差距也將是巨大的，換句話說(shuō)，這其中蘊(yùn)含著更為深刻的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)分野，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)受到房地產(chǎn)基金差異化對(duì)待。
一線城市中的商業(yè)地產(chǎn)在成熟商業(yè)環(huán)境下具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金收入和良好的資產(chǎn)升值預(yù)期，是大型投資人所青睞的投資品類(lèi)。但在當(dāng)前的環(huán)境下，兩類(lèi)最典型的商業(yè)地產(chǎn)卻面臨著不同的市場(chǎng)反饋。一線城市核心地段的寫(xiě)字樓地產(chǎn)，處于租金和出租率同時(shí)上升的周期。受到保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資人的偏愛(ài)，寫(xiě)字樓的投資市場(chǎng)處于活躍期，專(zhuān)業(yè)化的基金團(tuán)隊(duì)得以迅速成長(zhǎng)并品牌化。實(shí)體商場(chǎng)受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，運(yùn)營(yíng)難日益度加大，同時(shí)亦缺乏具有專(zhuān)業(yè)能力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和品牌操盤(pán)，對(duì)純商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)分化嚴(yán)重，大家普遍認(rèn)為存在較多的資產(chǎn)泡沫，實(shí)際介入購(gòu)物中心類(lèi)項(xiàng)目的地產(chǎn)基金寥寥可數(shù)。
養(yǎng)老和醫(yī)療地產(chǎn)受到保險(xiǎn)公司等大型投資人的追捧。
而相較于其他資本，保險(xiǎn)公司借助其強(qiáng)大的資金實(shí)力以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，率先建立起相對(duì)成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式。將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。同時(shí)，具有戰(zhàn)略性投資意圖的房地產(chǎn)公司亦開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。更多地作為一種融資工具，房地產(chǎn)基金在養(yǎng)老和醫(yī)療等類(lèi)型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，顯露身影。
工業(yè)和物流地產(chǎn)的價(jià)值得到體現(xiàn)。
工業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，在美國(guó)REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)份額排名中，與寫(xiě)字樓、住宅地產(chǎn)等都曾各領(lǐng)。當(dāng)前樓市調(diào)控促使房企將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至工業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)、物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都已在各地如火如荼進(jìn)行。中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了一大批以產(chǎn)業(yè)園和物流地產(chǎn)為標(biāo)的的房地產(chǎn)基金。
投資方式變化
結(jié)構(gòu)化融資和明股實(shí)債大行其道，但這種方式亦受到極大的挑戰(zhàn)。
越來(lái)越多的房地產(chǎn)基金采取了類(lèi)信托的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，以滿足不同投資人的風(fēng)險(xiǎn)收益和投資期限偏好。明股實(shí)債成為當(dāng)前最為普遍的投資方式。另一方面，通過(guò)明股實(shí)債的方式向房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)提供融資是與宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿逆向而馳的行為，雖然解決了房地產(chǎn)行業(yè)的融資困境，但同時(shí)也遞延了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，事物的兩面性在當(dāng)前和遠(yuǎn)期可能體現(xiàn)不同的效果。
純股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。股權(quán)類(lèi)投資的風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目退出緊密相關(guān)。在2013年，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和政策調(diào)整頻繁，以純股權(quán)方式進(jìn)行投資的部分基金遭遇了退出端的考驗(yàn)，同時(shí)也引起了投資人對(duì)于純股權(quán)類(lèi)投資的信心動(dòng)搖。股權(quán)投資在市場(chǎng)業(yè)績(jī)和投資人信心兩端都遭受了打擊，市場(chǎng)活躍程度可能持續(xù)降低。
房地產(chǎn)夾層基金有較快發(fā)展。雖然當(dāng)前缺少合適的法律環(huán)境、夾層投資工具、有效的夾層利率空間。但是，夾層基金的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)前景不容忽視。夾層投資的投資方式靈活，收益風(fēng)險(xiǎn)、收益率等介于股權(quán)和債權(quán)投資之間，收益率大于普通固定收益產(chǎn)品而相較股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)夾層基金團(tuán)隊(duì)，并取得了不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。
退出收益變化
股權(quán)收益下降，債權(quán)收益上升，不同機(jī)構(gòu)之間收益差距增大。
與前兩年相比，股權(quán)類(lèi)投資的收益率有較為明顯的下降。但基于房地產(chǎn)基金特殊的收益分配方式，債權(quán)和結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金的收益上升。由于房地產(chǎn)基金往往從前端具有固定利率的資金池獲得資金，再在市場(chǎng)上尋找在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下能夠承擔(dān)更高資金成本的項(xiàng)目，由此獲取利差。在大資管格局下，前端資金池更為豐富和具有操作性，而后端項(xiàng)目在行業(yè)周期下得以容忍更高利率的資金拆解成本，由此帶來(lái)了結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金收益率的上升。
策略多元化
從房地產(chǎn)基金策略多元化的角度出發(fā)，房地產(chǎn)基金作為一種資產(chǎn)配置類(lèi)別存在于投資人的投資組合當(dāng)中，同時(shí)房地產(chǎn)基金行業(yè)中存在的多種模式化的投資策略，以符合投資人的不同偏好和目標(biāo)。
房地產(chǎn)基金日益作為一種獨(dú)立的另類(lèi)投資資產(chǎn)類(lèi)別存在于市場(chǎng)中。房地產(chǎn)基金與PE基金在實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)金流方面，及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期方面的區(qū)別使得這兩類(lèi)另類(lèi)投資基金具有相似的表象，但卻是不同的投資邏輯和投資策略。在房地產(chǎn)基金內(nèi)部，核心型、增值型、機(jī)會(huì)型投資策略也存在著完全不同的執(zhí)行效果。我們發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)，新興的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生多元化格局分化，及專(zhuān)業(yè)化投資策略成型。
房地產(chǎn)基金是與PE基金相區(qū)別的資產(chǎn)類(lèi)別
房地產(chǎn)基金是另類(lèi)投資領(lǐng)域的獨(dú)立資產(chǎn)類(lèi)別，與PE基金在很大程度上具有類(lèi)似特征，如都采取基金形式進(jìn)行管理和運(yùn)行，都具有長(zhǎng)周期的投資期限，都具有較差的流動(dòng)性。但是，房地產(chǎn)基金與PE基金又存在著實(shí)質(zhì)性差別，二者的底層資產(chǎn)一個(gè)是房地產(chǎn)資產(chǎn)，一個(gè)是股權(quán)資產(chǎn)，兩類(lèi)資產(chǎn)之間存在著本質(zhì)區(qū)別。股權(quán)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)公司資產(chǎn)，具有現(xiàn)金流支持，長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)亦具有股權(quán)價(jià)值增值，通過(guò)并購(gòu)或IPO等方式退出。房地產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)土地和建筑物，在開(kāi)發(fā)階段沒(méi)有現(xiàn)金流支持，僅享有退出時(shí)的一次性資產(chǎn)增值，通過(guò)回購(gòu)、轉(zhuǎn)售、散賣(mài)等方式退出。由于底層實(shí)物資產(chǎn)的不同，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)基金與PE基金不具有風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)性，是兩類(lèi)可以分別單獨(dú)配置的資產(chǎn)類(lèi)別。
在中國(guó)的環(huán)境下，PE基金已經(jīng)經(jīng)過(guò)了十年以上的發(fā)展階段，無(wú)論是美元基金還是人民幣基金都已經(jīng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段。而房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展年限尚短，無(wú)論是管理團(tuán)隊(duì)還是運(yùn)作模式都仍然處于變動(dòng)之中，因此投資人的資產(chǎn)配置節(jié)奏仍然緩慢。房地產(chǎn)基金作為一種長(zhǎng)期限的另類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)別，具有與PE基金相似的作用和不相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)屬性，可以作為投資人資產(chǎn)配置多元化的有效補(bǔ)充。2013年，機(jī)構(gòu)投資人配置房地產(chǎn)基金的實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)展，在2014年有望實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。
房地產(chǎn)基金存在著多種投資策略
房地產(chǎn)基金的投資策略并不是一成不變的，在房地產(chǎn)基金行業(yè)內(nèi)部，存在著依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益特征而劃分的幾種典型投資策略：機(jī)會(huì)型、增值型、核心增益型、核心型，這四類(lèi)投資策略具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，投資標(biāo)的，運(yùn)營(yíng)模式。雖然，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)基金的主要策略集中在住宅地產(chǎn)的機(jī)會(huì)型投資上，但是機(jī)會(huì)型之外的投資策略才是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)多元化配置的未來(lái)趨勢(shì)。受到當(dāng)前投資政策的限制，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金投資的可能性不高。
以住宅地產(chǎn)為代表的機(jī)會(huì)型策略
所謂的機(jī)會(huì)型策略，主要是指參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，以獲取地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益并承擔(dān)相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)最終完成開(kāi)發(fā)，并銷(xiāo)售出去之前，不向投資者提供任何的現(xiàn)金回報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著大規(guī)模、長(zhǎng)周期的資金投入，面臨著極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，因此機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)特征和相對(duì)較高的投資收益。
傳統(tǒng)PE基金不參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資是有原因的。一方面，PE基金的少數(shù)股權(quán)投資策略非常難以適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不以股權(quán)融資為主要融資手段，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的少數(shù)股權(quán)地位并不能得到有效保障。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般也不接受外部投資人，而更多依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部融資職能。
因此，當(dāng)前市場(chǎng)上以住宅地產(chǎn)為對(duì)象的房地產(chǎn)基金或者具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景，或者具有金融機(jī)構(gòu)背景。這類(lèi)房地產(chǎn)基金的主要功能在于為相關(guān)項(xiàng)目在合理的信貸資金之外提供補(bǔ)充性資本供給。相關(guān)項(xiàng)目往往由于項(xiàng)目資質(zhì)（如開(kāi)發(fā)階段、企業(yè)評(píng)級(jí)等）問(wèn)題不能獲得較低利率的銀行貸款及信托資金，而由房地產(chǎn)基金承擔(dān)綜合融資工具，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供債權(quán)與股權(quán)結(jié)合的融資方案。
機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金最重要的問(wèn)題在于解決與股東方或者相關(guān)方的關(guān)聯(lián)交易與利益一致性問(wèn)題。因?yàn)樵诖嬖谙嚓P(guān)方的前提下，基金管理人更有可能將大部分投資利益轉(zhuǎn)移給相關(guān)方，而不是留給基金投資人。
我們發(fā)現(xiàn)，雖然大部分房地產(chǎn)基金仍然在較低層面向房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)方融資功能，但是仍然有一部分房地產(chǎn)基金管理人已經(jīng)成為獨(dú)立且專(zhuān)業(yè)化的機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。其獨(dú)立性和專(zhuān)業(yè)化特征在于：管理團(tuán)隊(duì)與股東方厘清利益分配機(jī)制，管理團(tuán)隊(duì)具有獨(dú)立的項(xiàng)目決策權(quán)限，管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目來(lái)源是基于市場(chǎng)化搜尋而非關(guān)聯(lián)方推薦，基金募集和退出不受到相關(guān)方的利益影響。
以產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)為代表的增值型策略
增值型策略是一類(lèi)特殊的房地產(chǎn)基金投資邏輯，其主要關(guān)注的是在建成后到成熟運(yùn)營(yíng)前地產(chǎn)資產(chǎn)的增值服務(wù)及運(yùn)營(yíng)。增值型地產(chǎn)基金既需要捕捉市場(chǎng)上被低估的房地產(chǎn)資產(chǎn)機(jī)會(huì)，也需要有足夠的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力提高其內(nèi)在價(jià)值，更需要有資本運(yùn)作能力操作基金生命周期之中的募投管退各階段。
由于住宅類(lèi)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完成后即以直接銷(xiāo)售方式賣(mài)出，因此住宅類(lèi)地產(chǎn)一般不適用于增值型策略，典型的增值型策略包括工業(yè)園區(qū)、公寓等類(lèi)型。在中國(guó)，全國(guó)各地大量產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)為增值型地產(chǎn)基金提供了市場(chǎng)空間。產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)基金的主要服務(wù)內(nèi)容包括對(duì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)開(kāi)發(fā)、裝修和招租、產(chǎn)業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)、園區(qū)內(nèi)金融服務(wù)等。
增值型策略的投資收益來(lái)自于兩部分價(jià)值增值。一方面是作為運(yùn)營(yíng)價(jià)值的租金和出租率經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提升后的增值，另一方面是作為資產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的增值。這兩部分價(jià)值的提升能帶來(lái)較為客觀的投資收益，同時(shí)由于運(yùn)營(yíng)端已經(jīng)具備基礎(chǔ)資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，因此相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)亦低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)較為成熟的增值型房地產(chǎn)基金已經(jīng)積累了一定的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，并已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了較高收益的退出。其主要關(guān)注的投資標(biāo)的是國(guó)內(nèi)一、二線城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潛力的物業(yè)；在基金層面以實(shí)現(xiàn)18%以上的收益為目標(biāo)，在經(jīng)過(guò)了分級(jí)化設(shè)置后，劣后級(jí)投資人的投資收益可高達(dá)40%以上。
以寫(xiě)字樓、公寓為代表的商業(yè)收購(gòu)地產(chǎn)和核心型策略萌芽
寫(xiě)字樓是商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。海外商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到成熟階段，無(wú)論是商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，以REITs作為主流手段的金融工具和資本市場(chǎng)。但在中國(guó)國(guó)內(nèi)，現(xiàn)階段尚無(wú)法達(dá)到國(guó)外商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)成熟度和政策完整度。因此，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)從商業(yè)收購(gòu)型房地產(chǎn)基金萌芽，同時(shí)亦出現(xiàn)了核心型策略的萌芽。
商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)緊密相關(guān)。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)的整體質(zhì)量決定了商業(yè)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)范圍和租金水平，另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)性決定了出租率。中國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在過(guò)去幾年經(jīng)歷了租金和出租率雙升的行情，為商業(yè)寫(xiě)字樓基金的出現(xiàn)提供了市場(chǎng)刺激。
當(dāng)前，持有型的商業(yè)地產(chǎn)基金出現(xiàn)還面臨著幾個(gè)重要問(wèn)題。其一，物業(yè)價(jià)值與租金價(jià)值之間的較大差異，導(dǎo)致中國(guó)市場(chǎng)上商業(yè)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率同比而言低于其他投資回報(bào)率，因此以商業(yè)寫(xiě)字樓為目標(biāo)的財(cái)務(wù)投資不受歡迎。其二，當(dāng)前國(guó)內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)商業(yè)寫(xiě)字樓的整體市場(chǎng)，特別是大型機(jī)構(gòu)投資人尚未全面入場(chǎng)，商業(yè)寫(xiě)字樓還處于由各運(yùn)營(yíng)方獨(dú)立持有和運(yùn)營(yíng)的碎片化市場(chǎng)。其三，針對(duì)持有型投資的金融市場(chǎng)和金融工具尚未建立，資產(chǎn)證券化和REITs尚處于論證和實(shí)驗(yàn)階段，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金的退出提供直接支持。
國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓地產(chǎn)基金的出現(xiàn)是以整買(mǎi)零賣(mài)的批發(fā)零售模式出現(xiàn)的，從模式上來(lái)說(shuō)仍然是機(jī)會(huì)型策略和財(cái)務(wù)顧問(wèn)模式。但是，經(jīng)過(guò)了幾年的市場(chǎng)歷練后，先行的管理機(jī)構(gòu)積累了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前，收購(gòu)型地產(chǎn)基金已經(jīng)產(chǎn)生，并開(kāi)展投資實(shí)踐。其投資策略和投資邏輯在于，對(duì)低估值的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體收購(gòu)，經(jīng)過(guò)模式改造和運(yùn)營(yíng)提升，重塑投資標(biāo)的的內(nèi)在價(jià)值，并通過(guò)與大型投資人的合作關(guān)系實(shí)現(xiàn)最終退出。
專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人所具備的管理能力和稟賦，不僅僅體現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基金資本運(yùn)作模式的操作上，更需要團(tuán)隊(duì)具有對(duì)于商業(yè)物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)能力和操作能力。缺乏同時(shí)具備資本運(yùn)作和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)，正是中國(guó)尚未大范圍出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)基金的原因所在。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來(lái)自銀行信貸，近期由于國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國(guó)，是指從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。
我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類(lèi)：PE背景類(lèi)、產(chǎn)業(yè)背景類(lèi)、開(kāi)發(fā)商背景類(lèi)。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)及風(fēng)險(xiǎn)管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類(lèi)，住宅可按檔次分類(lèi)，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類(lèi)，如寫(xiě)字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)過(guò)程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估?；鸸疽⒔?jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過(guò)上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類(lèi)型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類(lèi)型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類(lèi)型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。
針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開(kāi)展調(diào)查，了解開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房地產(chǎn)交易中心等部門(mén)溝通，及時(shí)了解置地過(guò)程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_(kāi)發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無(wú)其他特殊問(wèn)題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力，可根據(jù)開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開(kāi)發(fā)商具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過(guò)、執(zhí)行投資后，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷(xiāo)、慢銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略，同開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時(shí)間要求，操盤(pán)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷(xiāo)售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開(kāi)發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱(chēng)引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來(lái)自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。
其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手?；鸸究山⒑献鏖_(kāi)發(fā)商檔案，針對(duì)開(kāi)發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，可分為穩(wěn)健型開(kāi)發(fā)商、高成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商、機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商，針對(duì)不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤(pán)能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)?；鸸緫?yīng)開(kāi)展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁?jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見(jiàn)書(shū)，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。
其三，了解、評(píng)估開(kāi)發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)，若開(kāi)發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控?；鸸驹谕顿Y項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開(kāi)發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷(xiāo)售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開(kāi)發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問(wèn)題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來(lái)很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合?？梢灶A(yù)見(jiàn)在未來(lái)的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過(guò)對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國(guó)的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
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截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價(jià)從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進(jìn)入價(jià)格計(jì)算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價(jià)為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時(shí)間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報(bào)。
參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國(guó)的投資步伐。顯而易見(jiàn)的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)以及中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來(lái)越多的外資私募股權(quán)基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了可能；而中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
據(jù)清科集團(tuán)研究中心2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計(jì)有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。
從外資私募股權(quán)基金的類(lèi)型來(lái)看，合計(jì)有4類(lèi)基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長(zhǎng)基金和并購(gòu)基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過(guò)了一半。
私募基金投資策略轉(zhuǎn)向
早期涉水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),由于外資私募股權(quán)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在投資中國(guó)試水階段，外資私募股權(quán)基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因?yàn)殡p方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，各取所需。外方資金充足，管理先進(jìn)；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。
隨著私募股權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購(gòu)逐漸取代聯(lián)合開(kāi)發(fā)和獨(dú)立開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資方式?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來(lái)的合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?xiě)字樓和商鋪為主的資產(chǎn)收購(gòu)，這是他們?cè)趪?yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。
根據(jù)國(guó)際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》顯示，2005年前兩個(gè)季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購(gòu)占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國(guó)首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場(chǎng)掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購(gòu)寫(xiě)字樓和商鋪的熱潮。此時(shí)相對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。
參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>
2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最?lèi)?ài)。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達(dá)14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫(xiě)字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購(gòu)模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0%；揚(yáng)子基金1612萬(wàn)美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項(xiàng)目。僅此3起項(xiàng)目涉及的金額已高達(dá)6612萬(wàn)美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的一大亮點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒(méi)有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。
從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)走出國(guó)門(mén)，恰恰就為熟悉和善于資本運(yùn)作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。
投資策略轉(zhuǎn)變緣由
2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購(gòu)而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個(gè)方面：
第一，171號(hào)文件令直接收購(gòu)房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、國(guó)家行政管理總局和國(guó)家外匯管理局六個(gè)部委聯(lián)合了171號(hào)文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。其中規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購(gòu)房產(chǎn)的行為。
實(shí)際上，如果允許外商獨(dú)立設(shè)立投資企業(yè)進(jìn)行投資，則必須按照中國(guó)的相關(guān)法律辦理登記注冊(cè)手續(xù)，依據(jù)中國(guó)稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號(hào)文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購(gòu)房產(chǎn)的交易成本和時(shí)間成本，并且資金門(mén)檻也比以前高出了許多。 171號(hào)文件實(shí)施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購(gòu)買(mǎi)投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機(jī)會(huì)。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過(guò)度依賴(lài)銀行信貸的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來(lái)越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）規(guī)定信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度?！锻ㄖ肥沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資的方式難度和門(mén)檻大大提高了，信托融資的這個(gè)渠道基本堵死。
外資股權(quán)基金未來(lái)走向
由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達(dá)，直接融資渠道狹窄，資金來(lái)源過(guò)度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入，經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，更多的外資私募股權(quán)基金將進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此次調(diào)研的范圍主要針對(duì)在中國(guó)大陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。
新募基金總額增長(zhǎng)
策略結(jié)構(gòu)分化
記者從清科研究中心《2008年第一季度中國(guó)私募股權(quán)投資研究報(bào)告》中得知，今年第一季度針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國(guó)大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非?；钴S。本季度共有16只可投資于中國(guó)大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到199.98億美元，比去年同期大幅增長(zhǎng)，增幅達(dá)163.3%；對(duì)比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長(zhǎng)59.6%。未來(lái)大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國(guó)市場(chǎng)，在帶動(dòng)中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)的快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也將加劇中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類(lèi)別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長(zhǎng)基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長(zhǎng)基金募資金額占比則由去年的24.4%增長(zhǎng)到本季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次債危機(jī)影響下投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測(cè)的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)廣泛的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。
廣義IT行業(yè)投資額增加
清科研究中心的報(bào)告中顯示，在中國(guó)大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來(lái)看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。
從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國(guó)的投資過(guò)度集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢(shì)有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。
值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。
北京領(lǐng)跑私募股權(quán)投資
在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。
值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢(shì)。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資?？梢灶A(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會(huì)進(jìn)一步增加。
成長(zhǎng)資本保持絕對(duì)主流
從投資策略分析，一季度成長(zhǎng)資本投資策略依然占據(jù)絕對(duì)主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長(zhǎng)資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長(zhǎng)資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長(zhǎng)到2008年第一季度的0.77億美元。
結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過(guò)一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長(zhǎng)行業(yè)邁進(jìn)的趨勢(shì)。
退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流
在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個(gè)退出市場(chǎng)在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國(guó)際資本市場(chǎng)環(huán)境急劇惡化，國(guó)內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國(guó)投資的主流退出模式。
VC/PE相關(guān)并購(gòu)數(shù)量下降，規(guī)模偏小
從清科研究中心的報(bào)告中可以看出，在一定范圍內(nèi)，2008年第一季度與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)發(fā)生在廣義IT產(chǎn)業(yè)內(nèi)，2起發(fā)生在服務(wù)業(yè),但規(guī)模都偏小。另外一起與VC/PE相關(guān)的并購(gòu)發(fā)生在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模遠(yuǎn)大于上述兩個(gè)產(chǎn)業(yè)。
預(yù)測(cè)2008：全年中國(guó)大陸私募股權(quán)投資將保持在100億美元以上
中國(guó)和亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。結(jié)合2006年和2007年的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，來(lái)自清科研究中心的報(bào)告顯示，在2008年，專(zhuān)門(mén)針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國(guó)大陸地區(qū)）投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過(guò)500億美元。如果沒(méi)有太大的市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)2008年全年中國(guó)大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。
就行業(yè)來(lái)看，預(yù)計(jì)2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會(huì)有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)不明朗和政策從緊的預(yù)期下投資熱情會(huì)有所下降。在廣義IT領(lǐng)域，2008年第一季度通信、電信領(lǐng)域增長(zhǎng)較快，隨著3G和三網(wǎng)合一進(jìn)程加快，預(yù)計(jì)廣義IT領(lǐng)域投資將會(huì)有所增長(zhǎng)。在其他高科技的細(xì)分領(lǐng)域中，基于全球市場(chǎng)對(duì)替代能源的巨大需求，近兩年來(lái)興起的投資中國(guó)新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減。
